2月12日政治局会议后,陆续有西安、无锡、上海、天津等十个地方的政府出台政策松绑房地产。
不过,这些地方的政策主要是针对房企面临的困境,以帮助它们度过难关,直到衡阳出现!
2月14日晚,衡阳市住建局等十个部门共同出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》,17条措施不仅面向房企,还对准了购房者。
面向购房者的具体如下:
1、对购买新建商品房和存量住房,所缴契税税率为1%的,政府全额补贴;
所缴契税税率为1.5%的,政府补贴2/3;
所缴契税税率为2%以上(含2%)的,政府补贴50%。
2、新建商品房项目地下车位首次出售的,对购买人按1000元/个标准补贴。
3、进一步扩大了人才购房补贴对象范围,其中,非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。
补贴、补贴、补贴!
疫情期间第一个出政策普惠市民买房的城市出现了!
并且,在“衡十七条”里,衡阳称将加大新建区和高品质居住社区配套公共设施的建设力度,支持购房者凭商品房买卖合同或不动产证可就近入学。
这意味着,你买到的房子都算是学区房,解决了购房者的后顾之忧。
更别提针对房企的政策了(详见文末),总的而言就是条条都很刚。
01
为什么是衡阳
看到消息的第一时间,炸天团就好奇,为什么是衡阳?
严格说来,衡阳只是湖南省中南部的三四线城市。虽说作为一座工业老牌城市,它在省内的地位一度很高,仅次于长沙,但近些年已逐渐没落。
特别是在长株潭一体化后,它的存在感既比不上湘潭和株洲,在GDP上又比不过岳阳和常德。
不过,在2016-2017年那轮全国普涨中,衡阳的房价一度逼近过长沙。
当时,在短短几个月内,衡阳的房价从4000元飞到了7000多元,市面上万字出头的楼盘也不少见。
犹如昙花一现,调控过后,衡阳的楼市很快现了形。
数据显示,衡阳的楼市成交量在2016-2017年迎来高潮后,已连续两年下滑:
2015年 25868套2016年 30544套2017年 40384套2018年 30341套2019年 25295套
至2019年末,5字头特价房吸引不了购房者后,衡阳市远郊一些楼盘不得不将房价降至4字头来实现去化。
为提升楼市活跃度,衡阳也自救过。
如:推出“人才雁阵”计划,欲图通过买房补贴、生活补助等措施吸引人才落户实现去化;
又如:公然试探政策的底线,在2018年末宣布取消限价。
不过,人才计划收效甚微,而限价松绑令也仅出台了一日就被紧急撤销,成了轰动全国的“新政一日游”。
外部吸引力不够,本地需求又不足,衡阳的开发商只能将目光投向一年一度的返乡置业,却飞出了新冠肺炎这只黑天鹅。
02
救市逻辑
从衡阳楼市面临的窘境来看,显然,如果光只救房企,而不救市场、救购房者的信心,是没有用的。
所以,衡阳是2月12日过后第一个跳出来打破楼市松绑政策边界的城市。
敢肯定的是,接下来,还会有更多的城市出台针对购房者利好政策,并且松绑的力度会逐渐加强,并最终将触及到“限售限价限购限商限贷”等楼市调控的核心内容。
调控以来,受到楼市降温、棚改退潮的影响,土地市场慢慢遇冷后,最难受的就是如衡阳类对土地财政依赖严重的城市。
由于经济基础较薄弱,它们拉动经济的抓手并不多,而楼市简单易行。
在找到了以土地为主导的经济增长模式后,它们一方面以产业发展和人才吸引来推动房地产市场,换取更高的土地出让收入;另一方面又以新还旧得到金融机构贷款,来偿还基础设施投资和城市化的安排。
它们的救市逻辑是:
只有楼市激活了,人民买房了,房企才会前来拿地,而它们也才好卖地,以增加当地的财政收入,进而促进当地的发展。
因此,楼市降温、土地市场变冷后,因城施策下,这些城市成了最想通过政策放松来激活楼市,从而让公众有买房信心的一方。
03
楼市窗口期
说到这里,很多人会问:
购房者何时出手最好?
与读者交流时,我们发现不少购房者都有这样一个心态:
只要大家都不买房,扛住一年,房价就会降下来,等到将来房子降成白菜价,人人买得起房了,也就没人缺房子了。
持有这样观念的读者,炸天团只有一个态度,那就是:
请移步,慢走不送!
我们仔细想想房住不炒的目的是什么?
让房子回归到居住的属性,让楼市回到持续稳步、理性渐进发展,而不是让它一蹶不振或一跌到底。
而楼市是有周期的,所以对有购房需求的人来说,在触底反弹的时候出手最好!
什么是底?
政府房住不炒、限售限贷、层层收紧开发商的融资端,超级黑天鹅新型冠状病毒肺炎爆发,这就是底。
简而言之,当下即是底!
所以,在底部的时候,我们要做的就是观察什么时候触底反弹,然后在反弹的时刻快速上车。
因为反弹的时候,你会发现什么都是利好:
央行在货币放水、开发商在割肉,政府在给你减免税费,土地市场正在回温,而卖地卖出新高价正是未来房价还要涨的预期……
而楼市的窗口期一旦打开,则又将是一个轮回的开始。
附“衡十七条”全文
衡建联字〔2019〕1号
关于促进房地产市场平稳健康发展的
若干政策(试行)
各县市区人民政府,“两区一园”管委会,市直有关单位:
为认真贯彻中央经济工作会议精神,坚持“房住不炒”定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期,满足广大群众合理住房需求,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市委市政府同意,实施以下政策:
一、实行购房补贴。对购买新建商品房(含住宅和非住宅,非住宅不含车位、车库、杂物间)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政全额补贴,所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴;所缴契税税率为2%以上(含2%)的,由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。;新建商品房项目地下车位首次出售的,由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。
二、扩大人才购房补贴对象范围。《关于深化人才发展体制机制改革的实施意见(试行)》(衡发〔2018〕9号)出台以来,市直非参公事业单位、市委党校以及在衡阳市中心城区登记注册、办理社保手续的社会组织和经济组织从衡阳市行政区域外全职引进的青年人才和高层次人才(55岁以下);驻衡本科院校及附属医院从衡阳市行政区域外全职引进的博士生、高层次人才(55岁以下);驻衡专科院校和衡阳技师学院从衡阳市行政区域外全职引进的高级技师、硕士研究生、博士生、高层次人才(55岁以下),在衡阳市行政区域内购买首套商品住房,按照《衡阳市人才购房补贴实施办法(试行)》(衡人才办通[2018]5号)的规定给予购房补贴,其中,非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。
三、降低开发企业土地资金使用成本。对出让的房地产项目用地,可以根据规划分期缴纳土地价款,办理相应不动产登记手续。在签订《国有建设用地使用权出让合同》后一个月缴纳土地出让总价款50%,余款在办理用地不动产登记前缴清,最长不超过12个月。
四、容缺办理相关审批手续。房地产开发企业购置土地的,在签订土地出让合同并在缴纳不低于50%土地出让金后,各相关职能部门可容缺办理建设用地规划许可证、规划设计方案审查、建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批;在办理商品房预售许可证时须缴清相关费用、补齐相关手续。
五、分步收取房地产开发项目报建费用。开发企业办理报建手续且尚未缴纳报建费用的,按“0.5:0.5”的比例分别在办理建设工程规划许可证和商品房预售许可证前收取报建费用。
六、适当调整农民工劳动报酬保证金缴纳比例。承接工程项目的施工企业在申请交存农民工劳动报酬保证金之日前连续3年在本市行政区域内和公司注册地行政区域内未发生拖欠工资行为的,经由两地劳动监察部门开具无欠薪证明的,免交当年农民工劳动报酬保证金。
七、实施差别化预售资金监管。对2019年度被评为A级信用等级的二级以上资质开发企业,已办好施工许可证并开工的商品房开发项目,预售资金监管比例下降50%。
八、加大住房公积金支持力度。加快按揭楼盘贷款发放进度,开发项目取得商品房预售许可证的,房屋形象进度达到1/5的,预抵押到位后,即可发放个人住房公积金贷款。调整公积金使用政策。实行差异化支持政策,对A级信用企业按揭楼盘,办理时限压缩30%;对有土地抵押的项目,经风险评估可控后,实行企业承诺后即可办理准入及放款。
九、调整社区用房、物业用房、养老设施用房管理。社区用房应根据各社区的实际情况、区域统筹安排进行配建,在统筹安排计划出台前,按照项目规划计容总建筑面积的千分之五配建,且不计入容积率。按此标准配建面积低于800平方米的,可选择货币补偿方式配建,补偿标准由市财政部门另行制定。统一按照《湖南省物业管理条例》要求配建物业管理用房,物业管理用房建筑面积不少于项目规划建筑物总面积的千分之二,最低不少于80平方米。在控制性详细规划中,按片区规模统筹规划养老设施用地,进行养老设施建设,不要求在项目建设中配建养老设施用房。
十、加快基础设施建设。加大新建区和高品质居住社区配套公共设施的建设力度,完善城市基础设施和公共设施。实行土地成片开发,建设优质学校,就近解决入学。提高楼盘品质,优化居住环境,推行第四代建筑,建设高品质住房。
十一、控制土地供应总量。从紧控制土地供应总量及招商引资匹配的开发用地。从严控制工业用地变性和平台公司土地合作开发。
十二、合理确定住房供应。根据商品房库存去化情况和法定条件,合理确定商品房项目预售许可工程形象进度要求,并适时进行调整。对于信用优秀、市场反映较好的企业可酌情放宽,但最低形象进度应完成正负零。
十三、加强预售价格管理。房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素申报商品住宅销售最高价、均价、最低价。市发改委会同市住建局对房地产开发企业提报的价格进行明码标价监制,监制后3个月内不予调整。
十四、支持购房就近安排入学。在义务教育学段,有条件的地方,根据各地招生政策及学位情况,凭商品房买卖合同或不动产证可就近入学。
十五、适当放宽开发企业同期开发规模。在我市从事房地产开发经营的二级以下资质企业(不含暂定资质),均可承担建筑面积25万平方米以下的同期开发总规模。
十六、改进政务服务。加快推进工程建设项目审批制度改革,探索推行“交地即开工、交房即办证”承诺制试点,提高施工许可证、不动产权证办理时效。
十七、本文件即日起执行,执行至2020年12月31日止。各县市、南岳区可参照执行
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