$万科企业(02202)$ 万科不会死。万物皆周期。有深圳国资委做大股东，熬过下行周期妥妥的。很多年轻人没经历过改开前20年，大概不太懂中国受地方政府保护的国企有多难破产了。万科不是国企，但是深地铁是真金白银砸了600多亿下去成为大股东的。从这个角度看，保护万科资产，就是保护深地铁，所以深圳政府绝不会坐视不理的，肯定会和万科利益重大相关的力量一起把万科基本盘托住拖到房地产上升周期的。因为大概就是保3年足够了。

很多人都忽略了，地产本身是有商业周期的。疫情大概是把商业周期间隔增加了一年。

中国房地产2003年之前，是萌芽期。原因是土地限制。

2002年7月开始推行土地公开的招拍挂，形成土地公开的交易市场，叠加中国2001年中国入了世贸，2003年，从此地产开始了高速发展的20年。

地产长周期本来就是20年。2003-2013年，合计三个商业周期，每次都有危机。

2013-2024，一样是合计三个商业周期。接下来是2024-2044年，新的20年周期就是地产从发展期走向成熟期，特征是行业走下坡路萎缩，份额向着龙头集中，央企国企占据主导后，市场从高速发展期的无序竞争走向有序。

今年，2024年，处于20年周期的转换期，叠加商业低潮期，康波周期的萧条期。所以难是真难，但是别忘记，周期有下行，有谷底，有回升，有峰顶。康波周期萧条之后就是回升，时间是2026，房地产自身的周期也是一样，谷底之后就会回升，次次都一样。

中国这次为什么是对标美国，而不是日本，原因就在于供需上，中国和美国当年的房地产泡沫类似，是急剧下降新房销量。销量急剧下降，会导致新增开工也急剧下降，这就会导致快速出清投机性存量二手房的供应，重新平衡供需，供需重新平衡后，房地产市场就恢复了。

没错，现在18-21积攒大量的投机存量房涌向市场，挤压了新房销售，但是市场也通过大幅度下降新增投资，减少开工来适应。预计今年开工只有6亿平方左右。微观经济分析就是供需分析。其它都是辅助。

也就是说，站在谷底，多数认看不见接下来有重新的上行，身处黑暗，太多人不相信太阳会重新升起，这种事情一直如是。所以价投才总是能在周期谷底，别人恐惧，他勇敢的以安全边际买入资产。

房地产会重新上升，这是第一个万科不会死的基础逻辑，第二个，就是万科大股东不能让万科完蛋，第三个是万科自从王石走后本身经营虽然不咋地，但是并非积重难返。三者结合，可以判断万科死不了。至于万科h股价，麻烦新手后复权看看是什么价，现在的价格纯纯就是万科管理层作的孽，低价在h股增发造成和a股完全拉开距离。

万科a也好，h也罢，当前根本不是破产价，而是市场正确反应万科困境的价格。

万科a的破产价，是低于5元。价投安全边际价格是6.6附近。但是别管价格最终证实哪个是底价，有一点是长期跟踪房地产的房地产投资者可以笃定的，就是万科不会破产。地产出清后，一定会重新上行。不是我说，这几年是难得的康波周期的萧条期，50-60年一次的机会，这时候，有需要有能力因为恐惧而不择机买心仪的房子，以后一定会后悔20年。