$保利发展(SH600048)$ 保利常识分析：保利筑底要多久？没人知道，但是可以参考日本和美国的龙头房企股（活下来的）。政策上，中国当前和日本当年有类似的地方，但是中国销售面积下跌的速度，远超日本。可以说，销售面积三年已经跌完日本20年的跌幅了。所以可以参考的就是美国2005的房地产泡沫了。当然美国的房地产本身和中国有很大不同，第一，美国木屋占比多，第二，土地制度不同，第三，美国泡沫程度远比中国厉害，无论是价格泡沫还是销售面积泡沫。美国那次的房地产泡沫，叠加了次贷危机引发的08年金融海啸，08大熊市里，三大龙头基本都跌到后复权，2008年12月，跌倒2005年股价顶峰的10分1，大致是跌回5年前2000年7月附近的水平。美国是2005年去到房地产销售顶峰，中国是2021年去到顶峰。美国当年大家都知道的，各种卖给没能力供房子的人群，电影大空头形象描述了。中国起码是没有这种降低首付，乱贷款瞎卖给大量完全没能力供楼的人。中国属于另一种情况，口罩三年打击了收入，暴击了房地产企业。现在口罩事件结束一年了。熊市也走到末期了。换句话说，中国的房地产危机，不如美国当年厉害，同时，房地产股的危机，没有叠加08年那种大熊市，同理，房地产股的高峰，也没叠加大牛市，因为之前21年a股只是结构性牛，根本没大牛市，并且房地产18年开始就是房住不炒政策下各种限制，在股市里没法热起来。看万科18年就是股价顶峰就知道，包括民企龙头股价恒大，碧桂园，融创等21年也只是搞个反弹，无法创新高就知道了。也就是说，21-22房企股价泡沫程度，根本比不上当初的美股房企。因此，四大央企有没有可能后复权后也跌倒十分一，不可能。万科呢，有可能。原因？因为央企去年还赚钱，还能分红。万科已经无法分红了。如果参考美股日股，今年就是四大央企止跌年。并且反弹空间不低。原因？房地产是刚需永续行业，央企龙头起码这二十年也带有这种特性。行业未来20年拉平均还有8-10万亿的平均市场。人口下跌？那得20年后才影响市场需求。美股龙头当年创了新低后，就再也不回去了，去到今天，全部创造了新高。所以对不仅不死，市场份额还上升到第一的保利，再各种挑剔就有点过了。对，现在不景气，当然是不景气才那么多房企龙头扑街啊，看，万科都困难了。也是不景气股价才那么低啊。投资只需要常识，不要那么多花里胡哨的想法。如果现在都不能肯定保利能不能顺利活下来的，就别来投房地产了，赶紧走。常识都没，过来房地产投资那不是闹吗？看保利很简单的，债券市场和评级机构都说它行，风险溢价非常低。那么它当前风险就是低。其次，就死剩下那几个大佬了，央企级别的也死的话，就代表全行业覆灭，这可能吗？一个今年预期还有8万亿市场的行业。那么肯定能活下来的央企龙头，你说市场是不是给它一个破产价？当然不可能的。如果能肯定万科死不了，万科6.6以上价格都是合理的，保利参考着看就行了（参考美股，保利现在就是合理价，刚好跌回5年前低点）。我个人是能肯定万科死不了，既然死不了，就只能给个合理价格，不能给个破产价。至于h股，那是万科管理层硬是要在美元回流没流动性港股市场h股低价增发弄成这个屌样的。后复权一看，不仅不低，还挺合理的。