教育里有个理念，如果几句话讲不清说明自己不懂。
直接结论
1，地产公司不等于房地产市场，哪怕房价一直下跌，也会有地产这个行业，及其所依附的盈利群体。
2，当前的房价对现有的地产公司极其重要，因为过去的惯例中，大多数地产公司都是高负债运营快速拿地扩张的模式，负债率75%的话，房价下跌25%净资产就会归0。而过去三年中主要城市房价下跌25%的例子比比皆是。所以如果房价持续下跌，再跌三年，现有几乎所有地产公司都得完蛋。然而供给侧改革的目的并不是全部关门。所以这个可能性微乎其微。所以，过去几年上面一直强调三道红线。
3，第2条是有时间限制的，这个时间限制是房地产拿地到销售完的周期，大约3年-4年。3-4年后，即使地产价格维持在低位，也不影响地产公司的盈利，因为拿地的价格也会降，地产公司自己会调整。
4，这次危机基本到今年就告一段落了，因为3-4年周期已经差不多了，只要房价稳住就行了。如果房价继续下跌，那就是新一轮危机，2022-2023年拿的地也是亏，那就民企央企一起关门了。那就要回到第二点。即使保守一点的话，可以说最危险的时刻已经过去，全部危机渡过要2025左右。而股市其实往往同步且稍微落后于市场，所以，地产今年，除了反弹应该没有大的预期。
5，房价稳住的问题不大，其一不违背房住不炒；其二人口只是增速减缓，今后三年也并没有到衰退的程度，其三主要城市会有“极化现象”。看几十年没有意义。地产行业虽然周期长，但决定地产企业的生死的周期却是短周期，只要三年到四年。三年到四年后，存活下来的地产企业会调整到适合新的地产行情的经营模式。
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根据以上5点，你能理解整个行业已经发生或正在发生得很多怪异现象
比如为什么强调三道红线——负债率决定最终生死，而流动性是扳机。而上面已经决定调整但不希望全行业覆灭。
为什么才几年就政策不断出台救地产——这个行业调整周期就3-4年。上面因为过去供给侧改革的成功，只不过想在房地产领域再复制一次。
为什么万科管理层降薪到月薪1万——郁自己知道就这一两年的事，不成功万科都没了，不存在长期底薪过苦日子的可能。要么像诸葛亮三年后官复原职，要么撂担子走人。
最后一点实用的，因为主要地产公司的资产大幅普遍贬值计提尚未完成，正常过程是 房价下跌——股价下跌——财报资产计提——销售反转、筑底反弹。这个和上面对股价稍微落后于销售的常识是一致的。下跌幅度根据资产贬值和负债率的行业普遍值估算，大约还剩20%左右，以万科为例在7.5左右，上下浮动10%，这和技术上月线级别起涨位置也是一致的，这个计算依据就不详细罗列了。但大的逻辑是跌时重质，这个质我现在的理解是资产质量，资产往低了估能估多少，是不是资不抵债。换言之，涨的时候用基于roe的估值，跌的时候只能用净资产重新清算的估值方法。万科新的净资产应该是7.5（这个值已经相当乐观了，我甚至考虑了强一线城市不计提，2023年新进资产不计提），这看上去很夸张，但例子比比皆是。过去华夏幸福跌到3元时，财报显示净资产还是10元，现在净资产已经下修到2元了（它股价在2元多挣扎一阵后失败，因为公司相当于完了，但万科公司和股价应该不至于完蛋）。——不要迷信财报，它往往是延迟的，跟k线一样。