昨天群里有朋友讨论自建房要不要卖。情况如下：
一、面对选择--我的自建房要不要卖？
很快，有的人说是个机会租金回报率不错，有的人说已高于价值应该卖。
但我觉得这个并不是一个容易做的决定。原因如下：
1.按原始成本算，这个朋友的租金回报率20/340=5.88%接近6%了。
2.满租1.8万/月即约22万/年，现在20万，即出租率能超过90%，在这种社会经济面和时期下，说明还是有较好满租率，不太愁租的。
3.有些风险需要贴地贴市场评估，最少考虑这三个：①比如周边工厂工人产业持续度，②是否大量新增同类自建房在路上，③周边是否有规划供应的政府的廉租房源。就是这个租金和满租率的可持续性概率多大的问题。
4.可能性的赔率也应该纳入考量，比如是否有可能拆迁征地暴富的可能。
如果单从自有资金回报率的角度（5.88%的租金和超过90%的满租率能力），他这个资产虽然算不上无风险但还是不错的，同时需要动态评估（也带点预测性眼光吧），潜在风险和额外赔率综合考量的。再就是由于是自建房，应该是不能产权过户的，转让应该也是使用权自己私下签合同性质，这里资产价值要打个折扣，毕竟人家买你的产权还是使用权还是很大差别的，至于折让比例多大，可能也不是纯自己想多少，得看周边市场行情。
其实跟咱们做投资是一样的，不可能瞄个单一指标（比如租金回报率是2%还是6%）就决策，需要各方面综合考量之后做取舍决定的。
二、投资是比较。
这是之前另一个讨论的研究，如下图：
三、现金流的重要性。
这其实才是最重要的一点。很多人可能对现金流没有太深入的概念，同样6%的年化收益率，一年给1次和一年分4次和分12次拿到，放到一个较长的时间维度里面是个差别很大很大的事和最终收益结果。
再者是，这种高满租率的房租收入，放在全社会来说应该都算稳健度高于大部分的投资资产。
咱们可以瞎想一下，如果哪天哪个股票说它一年分红分12次，想象一下会有什么市场反应？
关于投资与现金流的重要性关联，之前也写过文章专门论述过，如下：网页链接