摘要：据悉重组成功后，郭梓文仍将是中国奥园第一大股东（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
中国奥园好事将近。
先是2023年6月30日晚，奥园健康生活集团有限公司（简称“奥园健康”）发布复牌进展公告称，已于2023年5月31日向香港联交所提交复牌申请。
接着中国奥园集团股份有限公司（简称“中国奥园”）7月2日公告，该集团与若干主要票据持有人（债权人小组，其持有公司发行的境外优先票据未偿还本金总额的约33.01%）就公司境外重大债务的重组方案的主要商业条款达成一致。
同时，中国奥园一口气发布了2021年全年、2022年中期、2022年全年业绩报告。
中国奥园方面表示，其正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利，有信心尽快实现复牌交易，完成保兑付、保交楼使命，引领企业恢复到正常经营状态。
恭喜中国奥园，杠杆游戏必须得说一句，这大概也是2022年以来，广大中国奥园未交房业主、供应商最开心的一刻。
当然，能否迎来好结果，第一需要观察，第二需要时间，
1、境外债务重组方案出炉
根据公告，杠杆游戏看到，中国奥园2023年6月30日与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约33.01%）组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。
根据重组方案，协议安排债权人放弃协议安排中所涉及公司和集团境外子公司的债务，但预期将获得包括部分债转股和永续债在内的融资工具：
根据重组方案，杠杆游戏注意到，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股，1.43亿美元无息强制可转换债券，以及16亿美元永续债。
具体来说：
1）中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具：第一支AddHero票据将于二零二六年九月开始摊销，最后一支AddHero票据到期日为二零三一年九月。
于初始实物支付期之后，Add Hero票据现金利率将为每年7.5%至8.8%之间。
同时拟发行5亿美元新债务工具，到期日为二零三一年九月；奥园票据实物支付利率将为每 年5.5%。
2）拟新发行10亿股普通股，连同目前代表郭梓文先生（及其家庭成员）利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案之条款转让给若干合资格债权人，相当于重组生效日后公司备考持股量的25.22%和10.09%，对价为每股1.06港元。
3）拟新发行1.43亿美元无息强制可转换债券，其将于二零二八年九月强制转换为公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。
4）拟新发行16亿美元永续债，其现金分配率自二零三一年九月起每年1%起（并根据永续债条款按照永续债存续的年数向上调整）。根据永续债的条款，中国奥园可选择递延支付永续债的所有分配。
据悉，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，账面价值将显著增加，净负债率则显著下降。
中国奥园预计，在未来10左右，该集团开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额，约为643亿元。现有物业开发项目在未来十年左右偿还项目层面债务后，产生的累计现金净额预计约为185亿元。
在未来10年或更长时间内，该集团考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为80亿元-138亿元。
此外，杠杆游戏看到，中国奥园认为，尽管房地产行业的流动性和销售压力仍在持续，管理团队对其业务及所在市场的长期竞争力，很有信心。
此次的重组方案，只需获得出席就该项协议安排召开的债权人会议的多数债权人，其代表的价值至少达75%投票批准。
截至2022年12月31日，中国奥园拥有境外计息负债总额约为428.17亿元，其中291.43亿元为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约为662.32亿元。
2、2022营收当然是继续下滑，毛利转正
说完境外债务重组计划，我们接着看姗姗来迟的财报。
先说2021年，当年中国奥园的总营业额约为500.22亿元，较2020年之约677.94亿元，下降约177.72亿元、降幅26.2%。
毛利约119.35亿元，较2020年毛利约160.81亿元，下降174.2%，毛利率为-23.9%。
2021年，中国奥园归属净亏损约330.75亿元，较2020年之溢利约59.08亿元下降659.9%。这个数字确实惊人。
2021年，中国奥园物业发展销售收入约为455.61亿元，较2020年约644.17亿元下降约188.56亿元，下降29.3%。
交付物业面积较2020年之689万平米，下降至558万平米，下降19%；平均售价由2020年的约9349元/平米，下降至约8169元/平米，下降12.6%。
截至2021年末，杠杆游戏看到，中国奥园资产总额约为2614.23亿元。2020年该数字约3256.78亿元。
负债总额约为2689.53亿元，2020年约2714.26亿元。
接着我们看2022年全年。中国奥园总营业额187.1亿元，同比下滑62.59%。
毛利润约8.41亿元，同比增长107.05%，毛利率为4.49%。非常难得的是2022年，毛利转正。
公司股东应占亏损78.43亿元——该指标依旧惊人。
2022年，中国奥园物业合同销售额约202.2亿元，合同销售面积约209万平米。平均售价由2021年约8169元/平米，进一步下跌10.2%，至约7335元/平米。
主要是因为交付的住宅性公寓（佔物业的大部分）的平均售价较2021年同期进一步下跌。
2021年、2022年上半年，中国奥园合同销售额分别约为1210.3亿元和149.3亿元，合同销售面积约为1096.1万平米、141.6万平米——从趋势上说，2022下半年依旧非常不好。
2023上半年，中国奥园未经审计物业合同销售额累计约74.8亿元，从一定角度上说，销售额及均价，确实如中国奥园所言，稳中有升。
截至2022年末，中国奥园共拥有267个项目，总土储达3083.3万平米，同时，拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3155万平米，规划可售面积约1356万平米。
对了，截至2022年末，中国奥园资产总额约为2344.26亿元，上文杠杆游戏写过2021年末为2614.23亿元。
负债总额约为2520.63亿元，2021年末约2689.53亿元；流动比率为0.9，和2021末一致。
3、离上岸还有多远
中国奥园董事会主席郭梓文表示，“2023年本集团将继续苦修内功，开源节流，确保项目的开发建设和顺利交付，加快销售回款，同时以坦诚和负责任的态度争取尽快与境内外债权人达成和解。”
有消息透露，重组成功后，郭梓文仍将是中国奥园第一大股东，不会出现郭梓文失去中国奥园控制权的局面。
截至2022年末，杠杆游戏看到中国奥园现金及银行存款约为51.1亿元。2021年末，该数字约92.62亿元。
受限制银行存款约为42.31亿元。2021年末，该数字约91.53亿元。
上述现金、银行存款及受限制银行存款总额约为93.41亿元，其中86.6%%以计值，13.4%以其他货币（主要是港元、澳元及加元）计值。
结合上文，中国奥园的债务、销售情况，我们知道，该司境外债务的重组太重要了。
从7月2日系列公告看，中国奥园正按照港交所复牌指引要求，为自己早日实现复牌交易扫清路障。中国奥园还说：
就有关资金往来及奥园健康调查事宜，独立调查委员会已委聘独立财务顾问，就（其中包括）奥园健康调查是否充分及涉及的人员于相应时期内的诚信问题提供独立意见，截至本公告日期，尚未有任何结论。
值得注意，中国奥园两份财报也被核数师提及“与持续经营有关的多项不确定因素”。
如上文杠杆游戏写过的，中国奥园认为，其正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利，有信心尽快实现复牌交易。
目前中国奥园加速保复工保交楼双百行动，旗下项目均按计划及进度进行中。
当然上述业绩依旧不是很好，该司的流动性压力可以说还很大。
即便完成所有要求、成功复牌，也并不代表脱险，离成功上岸，大概还有很长一段路要走。但无论如何，一步一步走踏实很重要，祝好运。
本文未标注出处的财务图表，均源自中国奥园有关公告，特此说明并致谢
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