很久没有听到“宇宙房企”这一称谓。
有没有发现，碧桂园在今年前4月的销售榜单上，已经滑落至第四位，不再稳坐第一的位置，而央企保利发展已经连续4个月排在首位。
碧桂园渐渐低调了起来，唯一还在保持曝光频率的，便是调仓至一二线城市这件事情。
现身北京土拍、太原落下3子、高溢价拿下杭州地块，今天还以27亿元拿下佛山大沥商住地。每一次拿地，都被视为回归一二线城市的信号。
碧桂园很急着扭转市场对于其专攻三四五线城市的看法。因为低线城市的市场已经下行，利润空间较小，销售去化艰难，土储质量一般。
而一二线城市土储更有韧性，能够抵挡市场风险。
尽管心急，但也无法短时间内改变土储结构。自2014年开始，碧桂园不断下沉至三四五线拿地，虽然近几年有所调整，但碧桂园的土储结构当中，三四线城市依然占据较大部分。
即便是2020年、2021年的时候，碧桂园新获取的土地，三四线城市仍占比超60%，一二线城市比例仅为30%左右。
虽说2022年新获取土地71%分布在一二线城市，但碧桂园去年新获取土地权益地价约61亿元，基数较低，对于整体土储结构改善不大。
目前，碧桂园在手土储接近四成是面向一二线市场，接近六成是面向三四线市场。要消化完这些三四线城市的土储，并不容易，需要较长一段时间。
印象中，碧桂园仍是三四线之王，而且大部分项目以改善型的超级大盘为主。
这些超级大盘，那些年助力碧桂园实现高周转，坐上了中国第一房企宝座。2017年，碧桂园最为风光的时候，销售额达到了5500亿元，拿到了“宇宙房企”称谓。
风光只是一时，如今回过头看，碧桂园这些所谓的超级大盘，实际上“一地鸡毛”。
就像前几天，关于“惠州十里银滩二手成交价跌至两千多一平”的消息冲上热搜。而十里银滩，正是出自碧桂园之手。要知道，2021年上半年，十里银滩的新房价格曾达到1.2万+/平。
十里银滩面积200万平，开盘十余年至今开发才一半多。碧桂园于此，只是想卖房，一再降价，但配套迟迟跟不上，导致房价一跌再跌。
坊间甚至流传过一句话：“如果你恨他（她），就劝他（她）去十里银滩买一套房；如果你还不解恨，那就劝他买两套。”
再看看不远处的华润小径湾项目、融创海湾半岛等项目，二手房至少还在1万元/平上下。
这些超级大盘，一般带有产业配套要求，地价相对较低。碧桂园想通过低价拿地并且实现高周转，快速回笼资金，而对于项目后续发展如何，或者房价走势如何，关注并不多。
西安的凤凰城项目，也是碧桂园前些年开盘的大盘项目，占地1200余亩。该项目于2017年入市，原计划2019年交楼，但因疫情延期。
最终交房的时候，关于凤凰城的投诉便高几十条，全是围绕着质量问题、宣传欺诈等方面。
只能说，大盘项目开发不易，难免顾不了细节问题。不过，在高周转的背景下，楼盘出现质量问题已经为常态。
要论超级大盘对碧桂园的影响，主要还是在于资金投入方面。大盘项目开发时间长，需要沉淀大量资金，这对碧桂园的资金提出了一定要求。
多年来，碧桂园背负着巨额的债务，也曾被超级大盘项目拖累不少。
比如碧桂园曾经野心勃勃在马来西亚打造的碧桂园·森林城市，占地面积约有2000万平方米。自2016年开始，碧桂园开发该项目，当时总投资规模超过了2500亿。
据说，碧桂园·森林城市这个项目一年就花了近20亿元的广告费用，宣传为“全球最大的楼盘”、“全球最大的售楼处”。
热度、盛况确实空前，当年便实现180亿元的销售额。
但是好景不长，两年后，碧桂园·森林城市受到马来西亚政府的反对，提到项目不得向外国人销售，不会向外国人发放签证以令其可在森林城市居住。
杨国强对于碧桂园·森林城市期待很高，也曾经渴望将该种模式复制到其它国家。
最后收获的是财报计提损失，据传森林城市项目早已经转让给马来西亚国有土地资产管理股份公司。
不仅城市没打造成，还搭了不少资金、精力。
而所谓的森林城市，已经成为“空城”、“鬼城”，很多的承诺配套设施也是没有建设。
在多个项目去化拖累之下，碧桂园负债压力与日俱增。2022年，碧桂园总借贷2713.07亿元，共有可动用现金余额1475.5亿元。未来一年，碧桂园约612.05亿元银行及其他借款需偿还，另需偿还的应付账款高达1888.69亿元，资金压力大。
这也是为何，碧桂园要转向一二线城市。因为一二线城市项目去化快一些，资金回笼也快。
但问题依旧存在，碧桂园在三四线城市打造项目的口碑并不好，能否成功打造一二线城市的项目仍存疑问。
并且，碧桂园早就尝试进入一线城市，只是一线城市拿地门槛高、竞争大，因此屡屡受挫。
2015年，碧桂园以股权收购方式获得龙岗坂田荣汇工改保项目72%股权，尝试以“工改”项目进入深圳市场。
时至今日，碧桂园在深圳的“工改”项目未有太大进展。今年5月，深圳市宝安区城市更新和土地整备局公告显示，因有效期内规划未获市政府或其授权机构批准，西乡街道西井工业区城市更新单元计划已失效。而该项目，背后的股东为碧桂园。
可见，碧桂园想要争夺一二线城市的市场份额，依旧困难重重。