上周，万物云董事长朱保全连发了几条朋友圈。
一条说已经落地东京，正式开启业务考察；另一条说，参访了日本最大的安防公司SECOM，并附上了和对方负责人的合影。
这次考察被万科预告过，核心证明公司高管被边控是谣言。所以，这几条朋友圈也带着任务：
我真来了。
不过很多人对“边控”已经不感兴趣了。反而对他此次考察目的地——日本，更感兴趣一些。
1989年1月7日，88岁的裕仁天皇病逝，皇太子明仁登基。第二天，明仁天皇改元“平成”，历时64年的昭和时代宣告终结，平成时代开启。
平成初年，日本仍在泡沫经济的惯性中。1985年的城下之盟——“广场协议”，让日元大幅升值，为补贴出口，日本实行货币宽松，加上避险外资，市场出现大量流动资金。
受益于全球化和开放的经济政策，日本经济当时保持了多年的高速增长，是当之无愧的“全球领头羊”。不动产价格在快速上涨，一度让媒体惊呼“卖掉东京，买下美国”；股票也在相应上涨。1989年12月，日经指数创下历史最高点：
38957点。
但1990年，日本政府按下了金融紧缩的按钮。房地产交易迅速冷却，房价快速回落，1992年8月，东京地价比最高时接近腰斩，日经指数也降至14000点左右。
市场信心大幅受挫，大量财富灰飞烟灭，不管是企业还是个人，都陷入漫长的“负债表衰退”。
直到去年，大量新移民和热钱涌入日本，尤其很多中国人，像买廉价汽车或其他东西一样，在日本大量买房。东京房价终于反弹，超过了90年代高点。
股市也在今年大幅上涨，连巴菲特都在不断增持日本五大商社股份。3月份，日经指数突破39000点。
用了整整三十三年，日本才从停滞国家，变为现在世界上最有“变化的国家”。楼市和股市也终于回到了泡沫经济破灭前的高点。
但这一轮痛苦的周期，几乎贯穿了平成时代，也贯穿了平成一代日本人的：
整个青春。
1
上周三，国家统计局发布一季度经济数据。
各项指标中，房地产表现还是最差的。房地产的投资、销售、融资全部下滑。一片下滑中，唯一增长的是：
商品房待售面积，3月末同比增长15.6%。
不过新闻发布会上，统计局副局长盛来运对房地产数据进行了详细解读。除了短期分析外，还有中长期观点，他一共花了：
7分钟。
他说，按照产业成长周期，房地产行业经过二十几年的高速扩张后，出现调整是正常的。房地产阶段性调整，有利于后续构建新模式，实现高质量发展。
他不断地给房地产业注入信心。比如说现有住房存量中，90平方米以下的中小户型占绝大多数，改善性需求和刚需都有比较大的发展空间；比如说房地产市场是有支撑的：
中国还有2.97亿的农民工没有完全市民化，这些农民工的购房比例不高。
印象中，统计局官员很少像这样，苦口婆心地跟你讲道理。
4月上旬，惠誉把中国的主权评级展望自稳定调整至负面；然后没过几天，惠誉又把6家中国国有银行的评级展望由稳定调整为负面。
调整的理由有点拗口，简单来说就是：
离开了房地产，中国经济怕是走不动路。
这种结论，北京开出租的大爷说说也就罢了。但从一家国际评级机构口中说出来，多少显得不太合适。难怪统计局官员赶紧出来以正视听。
今年，伴随着日本旅游热，国内对日本“失去的三十年”的关注度也明显提升。
有人说是当年日本楼市调整刺破了经济泡沫；有人说是股市下跌吹响了资金逃离的号角；政策研究者归咎于紧缩货币政策让负债表衰退，经济学家梁建章则诉诸:
日本人口红利的消失。
无论哪种结论，都有点当代中国的镜鉴。楼市调整、股指下跌、人口老龄化……乍一看，我们面临的很多问题，都与当年的邻国有些相似。
只是经济周期问题非常复杂。只拿表面现象的类比，容易让人上头。2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒在《非理性繁荣》里就说过：
预言往往通过市场行为，得以自我实现。
2
实际上，房地产企业是最早对经济周期问题进行系统研究的群体之一。
从上世纪九十年代开始，就有房企既研究日本、美国地产商的发展模式，也对日本经济周期、美国大萧条进行研究。
最近几年，中国对房地产周期研究最深的，是保利发展的战略研究院。
从2017年开始，保利发展战略研究院每年春天都会结合自己公司的数据样本，发布一本房地产业白皮书，对房地产政策、市场和行业发展进行系统研判。
2018年，他们总结出了“窄幅箱体运行规律“；2019年提出了聚焦最优百城；2020年呼吁行业关注人口问题；2021年提出城市、板块、土地和需求出现超级分化；2022年，他们判断房地产正引发系统性的收缩，短期内：
楼市下行势大力沉。
到2023年的白皮书，保利提出市场到了“一九轮转”，综合实力排名前10%的城市，人口持续流入、资源持续导入，未来市场占比将不断提升。他们还提出买方时代来了，要防止：
价格大涨大跌，出现像日本、美国那样的危机。
果然，自2023年四季度以来，二手房真陷入成交漩涡——想要卖房，就得低于市场价，降价后又引领着房价进一步探底。
为了卖掉房子，很多房主过去一年用了各种办法。经济观察报甚至报道，有北京通州的房主为了卖掉房子：
做了半年的中介。
昨天，保利发展战略研究院发布了2024年的白皮书里。我仔细翻了翻，感觉这份白皮书，跟以前的白皮书有点不一样。
看得出来，今年这种市场环境下，预测并公开发布，需要一点勇气。
保利这次还是把我们现阶段的调整，与日本1992年、美国2008年的楼市调整进行对比，来找出规律和异同。
日本和美国当时成交降幅达60%-70%。大量不动产相关企业、金融机构倒闭破产。
保利在白皮书里说，要为企业减负，减少无效供应和资金沉淀：
要迅速而果断地采取有效措施，推动行业生态的修复和预期的改善。
3
这两天市场最热的话题，除了万科之外，还有杭州滨江怎么了。
在去年，滨江还是中国民营房企第二名。杭州的住宅销售市场一直高温不退，这其中有滨江的巨大功劳。
他们只用了1100人，干了1500亿的销售额。龙湖销售额只比他们多了300亿，但人员，却是他们的十倍。大家视滨江为中国民营房企之光，资本认为其比龙湖还要优质。
没想到这才过多久，谣言就开始缠上了它。市场一片愕然。连上周杭州的土拍，8宗地，7宗底价成交。
房地产市场虽然是经济、人口等基本面的映射。但有时候，流动性危机的蔓延过程是非线性的。像野火一样，不可预测。
2022年，保利在白皮书中就提出，房地产行业总量规模见顶了，整体开始构筑：
成熟期“右肩”。
“右肩”的意思是，市场减量，住房需求像右侧肩膀的曲线。
今年，保利更进一步，将“房地产”的概念变更为“不动产”，并借此重新卯定行业定位。相较于房地产的住宅销售色彩，不动产更注重资产价值和使用价值的双重属性。
房地产是被污名化最重的行业。去年，我看过一个关于房地产开发的电视剧。剧本改编自一本小说，小说有个可怕的名字，叫：
《不得往生》。
“不得往生”这四个字，几乎是时代对一个群体最恶意的诅咒。
但站在当下，回望野蛮生长的时代，用什么样的态度正视这个行业，仍是值得思考的事。
保利在白皮书就一直呼吁，要认清不动产在经济发展、城市进步、人民生活改善方面的正面价值。不动产与经济发展之间的作用，不是单向的，而是互为因果。
他们之间的良性循环，是中国过去三十年高速发展的主要动力。
这两天，很多汽车媒体在转发一条消息，说2023年中国汽车总产值已达到了11万亿人民币，首次超过房地产：
成为中国第一大行业。
其实汽车去年的总销售额，还不到五万亿。
房地产的总销售额，超过了10万亿。
4
最近，我几个朋友在纽约见到了老潘，说隔三差五就给人发各种鸡汤和教义。
老潘可能自己也没有想到，几年前被群嘲的他，现在成为很多地产商们羡慕的对象。
上周，万科在投资者交流会上承认，在不少城市“存在投资冒进和失误”，包括一些重点城市和一线城市。
“优等生”尚且如此，整个行业可见一斑。只是，当很多公司意识到这点时，已失去纠错机会。
现在回过头看，保利白皮书过去几年的预判，都被证实了。
也由于他们自己准确的判断，行业一片哀鸿中，他们没犯过大的错误，市占率在不断提高。
2023年，保利以4222亿元的销售额，超过第二名500亿的优势，强势登顶：
中国房企销售冠军。
除了战略，白皮书还有对战术的研究。比如，保利将实际服务管理人口与常驻人口做出对比，得出一个城市的聚集效应；同时统计高素质人才的数量，从而测算有效需求。他们判断：
人口红利带动真实居住需求，在主要城市进一步集聚。
基于这种研究，保利制定了严格的投资纪律，并圈定38个核心城市作为重点区域。即使在市场交易滑坡的2022年和2023年，这些区域仍是相对安全。
再比如，保利很早就对商办类物业的空置问题有研究，并控制对这些业态的投资，放弃了一些所谓的优质地块。
很多城市会将商办地块与住宅地块打包出让，这造成了商办地块大面积的过剩。去年底，重点二线城市的写字楼空置率普遍在20%以上，重庆、沈阳等“重灾区”：
空置率常年超过30%。
那些能够走到下一个阶段的房企，可以在保利白皮书中找到一些解题思路。比如“品质时代”下，需要进一步挖掘潜在需求。
有时候，难做的事和应该做的事，往往是同一件事。
萧条是不会自己过去的。无数人的努力求生，时代才能走出萧条。
感兴趣的朋友，可以点击阅读"保利白皮书原文"
珍爱包叔，顺手“在看”
