莫老爷/文
上市房企陆续把年报发完了，至少半数以上交的是亏损成绩单，保利发展不但保持了盈利，业绩也坐稳了“头把交椅”。
有一种声音说，保利能在这轮周期称王，是“被动当王”，即并不是因为保利本身有多优秀，而是因为同行不够好，才把保利衬托上去了而已。
会这样想的人，根本就不了解保利。
地产是强周期性行业，所有今天经营不善的房企，都不外乎前期做错了两件事：要么战略出了问题，误判了市场形势；要么战略没问题，但执行不到位。
而保利的最强项，恰恰是战略力和执行力。
保利是为数不多设有战略研究院的房企，每年投入大量精力人力研究行业趋势，只为在保利高层做决策时能够提供详实有效的数据分析结果。
回看保利近三年所有重大战略决策，无一不“快、狠、准”。
战略终究需要人来执行落地，保利出身军企，保利人血液里流淌着军人的DNA，整个公司的凝聚力、向心力、战斗力都远非一般同行可比。
此外，保利“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，让所有员工都能听得见炮火、听得懂炮火，也使得保利团队的执行力比同行更高效、更灵活。
近日，保利接连发布行业最新白皮书及公司2023年财报，这两份资料的诸多内容，都能直接或间接反映出保利战略力和执行力的真实水平。
01
战略赢是大赢
保利是一家非常勤于思考的企业，从2017年开始，保利战略研究院每年都会对外发布一本行业白皮书，把他们对行业未来趋势的所思、所想披露于众。
每一本可能当下刊发时读起来没什么触动，但过一两年后再去翻看就会惊讶——原来，今天行业所发生的一切，人家保利早就料到了啊！
前几天，第八本《保利2023-2024年不动产行业白皮书》正式发布，其最核心的观点是：在高质量发展的“品质时代” ，不动产行业仍然蕴含着巨大潜力。
保利认为，行业未来没那么悲观。
首先，要肯定这个行业足够重要：产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。
也要敢于承认这个行业确实遇到了难题：人口增长放缓和城镇化率减速等原因，导致增量需求减少，供求关系发生重大转变。
但需求只是减少了，不是没有了！扪心自问：谁不想置换更大、更好、更市中心的房子？光改善性需求这一块，未来就有足够大的空间。
基于此，保利认为，未来市场还存在“结构性牛市”，核心城市核心地段的“好房子”购买力依然强劲。
最近半年，一线城市核心地段的新盘也确实卖的不错：1500万起的270套“深圳前海时代尊府”开盘即售罄；上海套均4000万的“中海顺昌玖里”开盘当天卖掉505套；均价16.8万每平的“上海保利世博天悦”开盘劲销81亿元，占总销售额的8成左右。
不过，虽然行业未来没那么悲观，但保利强调，房企的洗牌却会很惨烈，洗牌后，行业集中度还将进一步提升。
莫老爷查了下，目前美国房企市场集中度高达90%，TOP10房企占全国房地产销售额30%，而目前中国房企市场集中度仅为50%，TOP10房企占全国房地产销售额20%不到。
保利最后还判断，行业已经彻底进入“品质时代”，产品力才是房企最核心的竞争力。
“新房改”说，中国房地产以后是双轨制：加大保障性住房建设和供给，让普通工薪阶层也有房子住；推动房地产行业转型，让商品房回归商品属性，满足改善性需求。
因此，保利认为，政府未来会放开限价等措施，给予开发商更多定价自主权。过去，房价受备案价控制，开发商为了保住利润，很难有动力开发高品质楼盘；未来，当价格不再受管控，开发商打造产品会更多从“客户需求”角度出发，通过提供好产品和好服务来获得利润。
据统计，自2023年10月以来，已有成都、南京、厦门、福州、泉州等地明确取消了新房限价。
这本白皮书保利发展官微公众号能看到“摘要版”，就不过多赘述了。莫老爷核心想表达的是，战略赢是大赢，战略输是大输，保利是战略上的“勤奋者”。
02
关键时刻做对决策
基于战略判断，保利这三年在关键时刻都做对了哪些重要决策？
1，提前三年在产品端发奋图强，赶在行业迈入“品质时代”之际，拥有了高端市场话语权
实话实话，早些年，保利的产品力只是中上水平。
2021年，保利预判行业即将进入“品质时代”，未来的客户主要以改善群体为主，那么，如果保利的产品系不能在高端市场拥有话语权，还怎么跟同行争天下？必然会非常被动。
于是，保利当即就启动了一场“品质革命”。
调整组织架构：将技术与采招合并为一个产品研发中心，以产品为牵引，从设计到部品、材料的选购和研发，都由同一个中心总管，使得产品整体品质的落地更有保障。
不断升级更新产品系：在大量的市场调研及客户需求分析后，2023年提出了“人文社区”产品理念和“天悦人和”产品服务体系，涵盖3大住宅产品系列、3大服务场景、12款产品美学，为新时代的“美好生活”提供整套生活方案和系列生活体验。
积极参与评奖扩大影响力：天字系荣获“2023年全国十大顶级豪宅产品系”；悦字系荣获“2023年全国十大轻奢精品产品系”；天·悦·和产品系七大项目荣登“2023年全国十大作品榜单”。
最终，经过这几年在产品端的努力，今天的保利终于在高端市场拥有了强烈的存在感和强大的话语权——每一座天字系都“叫好又叫座”，都堪称当地“品质标杆”，都吸引着同行纷纷前去打卡“取经”。
2，在正确的时间，去正确的城市拿了地，投资眼光一流
过去两年，保利看似拿地很疯狂，其实，拿的大几千亿货值：一是成本低；二是全部都来自于经过保利系统性研判后确定的38个城市，即使全国楼市继续探底，这38个城市的保值率和去化率也不必担心。
以保利2022年疯狂补仓广州为例。
2022年，保利花了149亿元在广州拿地，其中，“中铁物流园”地块花了95.8亿元，楼面价约4.6万元每平，跻身广州楼面价TOP8。
当时，很多人都觉得，保利太激进了吧？
结果，从2023年到现在，广州一直是一线城市里各类楼市宽松政策的先行先试者，先后推出了“认房不认贷”、“放松非核心区限购”、“全域放开限购120平以上房子外地人随便买”等政策，释放了大量购房需求！
克而瑞数据显示，2023年广州新房成交74486套，同比增长6%；合计揽金3678.45亿元，同比增长5%，为近五年来的第三高。
因为在广州提前补了仓，备足了弹药，2023年广州保利上新十几个盘，单城全年全口径销售额突破520亿元！“中铁物流园”地块即保利天瑞，该项目2023年中旬面市，全年销售额约62亿元，位列《2023年广州楼盘销售排行榜》TOP3。
虽然保利投资一直聚焦一二线城市，但还是可以明显看到，2021年之后变得“更为聚焦”了：2020年保利38个核心城市拓展金额占比83%，2021到2023年则是90%、98%、99%。
3，坚决去库存，调整仓位，决策很果断，效果也很显著
去库存是2023年所有头部房企的共识。长期积压的库存一是会产生巨大财务成本，二是随着时间推移，产品会越来越落后，越来越难与新盘竞争，从而也就变得越来越难卖。
所有头部房企里，去库存最坚决的要属保利！据说，保利去年直接加码了一个考核指标，把公司去库存的任务分派到个人，绑定到地方管理层团队的绩效和奖金包上。
命令很坚决，执行也很高效！2023年，保利把早年进入的三四线城市的盘，以及一二线城市的尾盘，还有所有2021年之前拿的高地价盘，全部通过推出较大力度的促销优惠政策，坚决去库存了。
保利2023年业绩说明会透露：“公司2023年存量项目签约额2575亿元，占全年销售额的61%，签约面积1643万平方米，占全年销售面积的60%。”
这些“历史包袱”甩掉后回笼来的资金，保利主要用于拿去获取38城的优质土储，等于说，保利很快就能从基本面不佳的城市全面退出，然后回撤到安全区域了，且未来保利也都是高毛利率的项目了。
以上所有决策的“发令人”，都是保利发展董事长刘平，其2023年6月在接受《中国企业家》采访时称：“我每天都在思考战略和企业危机，压力很大！”
03
已经没有外债了
虽然保利今年的年报发的比较晚，但还是有不少惊喜，其中的一些数据，就是保利战略力和执行力水平最好的说明。
1，行业唯一一家破4000亿销售额房企
全年实现销售金额4222亿元，位居行业第一。
核心38城销售贡献近9成，珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。
市场占有率不断提升：2021年2.97%，2022年3.02%，2023年3.6%。其中，核心38城市占率达6.8%，市占率超过10%的城市共27 个，单城市占率天花板不断突破提升。
2，最赚钱的房企之一
港A两市的百余家内地房企中，2023年归母净利润超过100亿元的房企仅5家，其一就是保利发展，实现归母净利润120.76亿元。
3，财务安全，债务可控，不会暴雷
“三道红线”为绿档，报告期末扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%、现金短债比为1.28。
回笼资金空前高效，在手现金充沛：公司抢销售的同时，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%；截止2023年底，公司现金储备再创新高，达到1480亿元。
融资畅通，且融资成本进一步降低：没有金融机构会拒绝保利，全年新增融资1371亿元，综合成本3.14%，预计2024年融资成本还会继续下降。
债务可控，已经没有外债了：有息负债3543亿元，较2022年下降了约270亿元；境外债务已全部还清，近期也没有继续发行外债的计划，境内债券等均如期付息兑付。
4，土储质量极优，更聚焦核心38城了
2023年共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。
坚持聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面均价15187元/平方米。
高质量拓展保证开发效率和去化速度，2023年新获取项目中40%当年 开盘并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。
5，品牌优势愈发明显
2023年末，公司品牌价值1400亿元，央企的信用背书让老百姓能够放心购房。
最后，莫老爷说下个人对保利发展的预期。
地产是永续行业，再萎缩它都是个大行业，养活20家大房企完全没问题。
保利背景深厚，管理层优秀有进取心，未来战略也很清晰，即瞄准核心38城提供改善类住宅产品，这个战略莫老爷认为一点问题都没有。大概率，保利当“一哥”会当很久。
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