持仓情况：万科A仓位20%，浮亏50%
建仓原因：2023.4.7，半夏投资李蓓发文《关于地产的再讨论》，看多地产，认为这一轮地产出清后，活下来的头部企业份额会上升，毛利改善，量价齐升。一旦房价企稳，资产重估弹性巨大，一批公司相对当前股价，存在3-10倍上涨空间。
2023.4.15 《财经风味》节目：地产股剩余者狂欢？
对于李蓓地产观点的讨论，主持人边风炜及嘉宾们认为现在谈房地产的复苏还为时过早，去化过程可能比较漫长，对于李蓓的观点，嘉宾认为李蓓看好地产也是有条件的，一是她预期去库存速度很快，供给端回落远远超过需求端的回落，其实她是不看需求的，在库存快速去化情况下，最后市场只剩下十家左右头部房企，这类房企未来估值会重构。二是她更看好港股，港股市净率更便宜，2折3折很多，未来恢复到1倍的PB那就是3-5倍的空间。
嘉宾沈淳表示房地产主要看三个指标，一是政策的宽松，二是销售的回暖，三是利润的回升。目前只满足了一个半，即政策的放宽，半是指销售的回升有质疑，有待数据持续的验证。而从销售的回暖到利润的回升，大概会有12-16个月，因此嘉宾认为房地产即使复苏也是弱复苏，不会像李蓓认为的那样库存快速下降，供给出清。此外，指出房地产行业和煤炭行业不同，煤炭行业有其资源的稀缺性，而房地产行业并不具备这一条件。
2023.4.18 开仓买入万科A，建仓地产的原因是认同出清后头部房企份额扩大资产重估的逻辑，且当时销售数据的确回暖，如果未来有3-5倍的空间，即便花一些时间等待也值得。而选择万科的原因是其一贯稳健的风格和强烈的危机意识，在2018年就预见到了地产行业凛冬的到来，高喊“活下去”，并为此做了充分的准备。（别杠，杠就是你对）
2024.1.23 半夏投资李蓓发文《准备好打持久战，但依然不怀疑国运》李蓓称对于地产出清速度误判，财政和货币政策落地速度不及预期，年初止损了去年4季度左侧买入的10%地产股和建材股，承认犯了速胜论的错误。
2024.4月，自万科23年年报披露后，股价半个月内下跌30%。
思考：从年初到现在，有哪些情况发生了变化？
1、万科三季度开始的美元债危机，付息债务情况一直都知道，并无改变。
2、万科被举报小作文事件，这个之前就有，并无真凭实据，属于乘乱泼脏水。
3、万科出售七宝万科广场断臂求生，这个属于媒体夸大。2022年5月的2021年度业绩说明会上，郁亮就提到七宝万科广场，“当初投资24亿多一点，几年前卖给GIC七宝广场50%股权的时候，实现了10个亿左右的利润，GIC卖给领展的时候，又增值了86%，如果按照这个计算，万科50%的权益还能实现15亿的利润。这就是持有型物业盈利上能产生贡献的表现。”也就是万科并没有一直持有该物业的打算，很早就计划出售七宝万科广场，并在经营性物业未来增值空间不大的成熟期进行出售，而领展在持有了七宝万科广场三年后，也觉得是不错的资产，有意收购另50%，双方达成一致，实现双赢。万科在年报中也披露七宝万科广场从开发建设、经营管理直至退出，实现股东IRR15.7%。
4、24年1季度百强房企销售同比下降49%，库存去化不及预期，库存待去化面积再创新高。个人认为这才是引发资本市场对房地产行业担忧的根本原因。而万科业绩发布会，取消分红，未来两年1000亿的偿债目标，则成为对市场担忧的印证，即冬天还在，春天还没到来，万科要靠缩表和消耗储备来度过行业的凛冬，从这点看，房地产行业的复苏要比预期的更加漫长。
这个月股价的跌幅也反应了市场的悲观预期。
从战略的角度，个人觉得万科的战略并没有大的问题，不管是多年前对行业拐点的预判，和为此所做的准备，万科都在为度过冬天作储备，学习三井不动产，多元化投资物流、冷链、长租公寓、商业经营等，都是为了后地产时代开发规模不再后，如何长远地活下去获得稳定现金流所作的布局，在这些领域的经营也都做到了行业第一第二，复合增长率和NIO率都很出色，唯一的不足是万科的开发业务规模巨大，而经营性业务要发展成为住开下滑时的支撑还需要时间，而这一轮地产的调整又非常迅猛，留给万科的时间比原先预计的来得更加紧迫。
展望：在2023业绩发布会上，祝九胜说“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”，也是说明在地产目前的大环境下，万科并非单单依靠存粮一个人战斗，也有来自各方的支援，包括金融机构，也包括深国资，协调国资资源和金融资源，来盘活流动性较差的资产，度过这一段艰难时期。虽说如此，2024、2025年两年的持股体验注定不会好。
凛冬已深，房地产同行们的日子都很艰难，万科现在手上的牌，就是之前布局的经营性资产，手中有粮，心里不慌，这是万科相比其他同行的底气，即便如此，万科也不得不精打细算，能省则省，毕竟地产库存的出清还需要时间，在这场生存竞赛中，只有活下去的房企才有未来。
2024.4.24 1：02 写于万科A股价6.57