住房通胀的顽固正在阻碍美联储降息的步伐。这是今天美联储传声筒Nick写的最新文章。我们就来看看他的分析，并从他的口中，了解美联储目前对于通胀的态度，鲍威尔他们其实还抱有很高的期待。按照Nick的说法，为什么顽固的通胀没有让美联储放弃今年降息的偏向呢？那是因为他们预期住房通胀，最终会把通胀拽回到2%上。但问题就在于我们已经等了一年半了，但这个住房通胀还是没有怎么下来，同比涨幅只是从高点的8.2%，下滑到3月的5.6%。这就比大多是人想象的要小。一些分析就认为，或许因为住房市场的变化，不会再下来了，但大部分的人都认为只是可能这个滞后性比我们想象的要久。
根据Zillow的数据，2月份的租金涨幅仅同比上涨了3.4%，这就要远低于2022年的14%，但由于每年只有一部分的租金价格被置换出去，所以租金通胀在通胀指标里面就非常滞后。但理论上这个下滑是可以预期的。随着时间的推移，之前涨幅很高的租金通胀就会被后来涨幅低的给替换掉，最终就会逐渐下滑。也是因为如此，所以美联储官员们、华尔街的投资者，还有各路经济学家都在计算的时候，将未来预期的住房下滑给算进去。这就是为什么鲍威尔他们对于通胀还抱有期待。
如果进一步拆解通胀，Nick指出，实际上通胀的问题没有那么严重。我们可以把通胀拆解为三个部分，商品端、住房通胀，和非住房服务通胀。而美联储并不需要每一项都达到2%。在疫情前的十年，商品端通胀为-1%，住房为2.5%-3.5%，然后非住房服务通胀略高于2%。现在商品端的已经基本回到了疫情前的趋势，接下来就需要非住房服务通胀，从现在的3.5%下滑到3%以下，然后住房通胀从现在的5.8%，下滑到3.5%。从这些数据可以看出，非住房服务通胀已经比较接近了，如果接下来劳动力市场继续放缓，那么在薪资的带动下，非住房服务通胀会继续回落。问题最大的就是住房。目前还是接近疫情前的2倍，但如果未来住房通胀趋近于当前的租金涨幅，那么高通胀自己在未来就迎刃而解了。
很多经济学家指出，这次之所以滞后性更强是因为住房贷款利率太高，导致很多想买房的人继续续租，整个市场流动性低，所以市场价的变化不够及时。Inflation Insights的主席就指出，现在PCE从3%到2%不是最后一公里，而是最后的等待。他表示，现在高企的汽车保险、医院服务价格，也都是2年前的通胀导致的，汽车遇到供应链问题，修理费飙升，而医院人手短缺，所以薪资也上去了。但现在已经恢复正常，所以即便什么都不做，未来住房、保险和医疗价格都会持续回落，最终让通胀回到2%。
但住房通胀也有一定的隐忧。那就是大量的移民涌入美国。一些行业高管指出，租金价格的下滑，很大程度上得益于新的供应，这段时间美国创建了有史以来体量最大的新楼，但很快这些新楼就被移民给消化了，所以降低了住房通胀的下滑幅度。Camden Property Trust就反映，过去6个月，最大的意外就是公寓楼的需求。它在重新加速上涨。他们发现现在搬出去买房的租客比例下滑到了9%，这是公司成立30年来的最低水平。通常在15-18%。公司的一位高管表示，很多人都以为南部的租金会出现断崖式下跌，结果现在只是放缓，租金价格还是涨的。这就是那些额外需求撑起来的。Camden预计，今年的租金涨幅会不到1%。
之前分析通胀的时候，我们就频繁的提到住房通胀未来会下滑，拉低整体通胀。这个观点到现在依旧没变，但中间的确有两个节点看起来对于未来通胀回落有一定的威胁。其中一个就是制造业重回扩张，这可能会导致商品端的通胀回升，另一个是ADP的薪资出现大涨，这可能会推升非住房的服务通胀。但现在看来似乎都是昙花一现。制造业又跌回萎缩区间，ADP的薪资也再次开始放缓。所以只要这两个部分不再重新上涨，那么未来通胀回落依旧可期。