$兴业银行(SH601166)$ 转自鲁政委，4月20日中共中央政治局会议提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。假设以自然资源部发文中提及的18个月住宅去化周期作为合意的库存水平，则政府潜在的收购规模为4月末各地市商品住宅可售面积与合意库存水平之间的轧差值。数据可得的90个城市中，潜在收购规模占商品住宅可售面积比例的中枢为29.7%，中位数为27.8%。加总上述90个城市，潜在的商品住宅收购面积约为1.53亿平方米。按照90城商品住宅销售占全国的比例推算，全国潜在的住宅收购面积约5.66亿平方米。

截至2024年3月末，我国百城住宅租金收益率约为2.18%，而同期我国10年期地方政府债到期收益率约为2.53%。假设公租房租金为市场租金的85%，为保障住宅收储主体收益能够覆盖融资成本，则商品住宅的收购价格或不超过市场价格的73.2%，共需资金4.55万亿。折价收购过程可能涉及债务重组或相关主体让利。

若资本金按照资金总量的25-30%计算，则实际资本金资金需求约在1.14至1.36万亿之间，或可通过专项债等方式筹集；杠杆资金依据项目回报率的差异，可来自商业机构或结构性货币政策工具。

通过住房收储化解存量库存有助于改善市场供需，但库存水平与价格水平并非简单的反向关系，房价企稳回升还需要进一步激发终端需求并改善市场预期。

说的简单明白