丑话说在前头，觉得地产有泡沫、房企该死、行业前景一片黑暗的，请后退，本人忙，恕不接待。
昨晚时代第一家出了业绩，中期17.1亿归母核心，增幅43.8%，高于我眼里权威的citi预期35%（一般都是会比最终略低一点）增幅。
我很羞愧我情绪上的第一反应居然也是“低于我预期嘛”，虽然很快就用理性纠正了自己的感受。我从来不做提前业绩测算，但会结合citi给的增幅和市场情绪拍脑袋个增幅大数，这次有人在群里问我时代预期增幅时候我答40%，但我内心默默对时代的预期是50%。
OK，所以中期增长43.8%增幅差不差？根据citi（基于上半年35%增幅的）预测，时代19E业绩大概能在55.2亿，假设下半年不变，替换掉上半年的数据则全年在56.3亿，同比去年的42亿增34%，对应（码字到此时9:37分）股价11.84港币，才特么….3.5倍PE，对应昨填收盘的12.64港币也才3.7PE而已。
早上和几位时代股东聊着聊着，便又有了怒火，是对地产公司整体估值体系的怒火。3.7PE估值，对于一家每年能有25%以上销售和结算核心利润、分红30%+，有丰富核心城市旧改土地储备的公司而言，很贵吗？
我默默打开wind，根据港交所行业分类随手拉了几个行业内所有公司的市盈率，计算这些他们的算术平均数（为大致筛掉估值离谱的牛鬼蛇神公司，我又挑选0-50PE的范围）。统计出来怎么样捏，算术平均市盈率：公用事业13倍，汽车12倍，食品饮料17倍，医疗保健15倍，媒体娱乐13倍，资讯科技14.3，支援服务（好像大部分是教育）20倍，而内房是——6.7倍。我又默默剔除了那些从没听过的诡异公司，尺度大致是什么金朝阳集团万事昌国际之类删除的，佳源国际金轮天地等保留，剩下大概70家吧也在6.5PE左右。
按个体来看，作为一个其他行业盲我随便挑选了似乎听到比较多次的其他行业公司，比如长城汽车10倍，周黑鸭14倍，复星医药18倍，天伦燃气13倍，腾讯….34倍，好吧没脸比换联想15倍，天立教育28倍，最可气的是连依托地产公司而生的物业也那么贵：中海物业30，绿城服务32。
回到地产行业，经常被一群土鳖嗷嗷叫贵了的金茂，若按去年50.8亿算才8.7PE，若按我预期19E（增25%）的63.5亿也才不到7倍PE，若按citi估的68.7亿才6.4PE——嗯没错，这是一家从防守的角度看有央企背景、行业TOP20规模、稳健负债情况、超低融资成本、每年固定分红40%、核心城市土地储备丰富、持有物业价值高于账面值，从进攻的角度看是以进入行业TOP10为中期目标、每年销售和结算利润至少能有25%以上的增长、可结算资源丰富、利息资本化率还有很大上调空间的公司。
说到这里，其实我想表达的不是地产股有多“变态低估”，不好意思这篇雄文并非为了吹票，而是为了吐槽市场上的“变态逻辑”：
衡量一家地产公司的价值，不是看他“在当前行业背景、甚至地产特有的政策和资金环境不断变化多端而周期变得越来越不规律的行业背景下，是否有：1）足够碾压同行的核心竞争力；2）足够丰富的产品、模式或策略应对不同市场情况；3）现有已经在手的优质且具备流动性的土地储备量对抗最坏情况风险；”，而是看他“不管财务报表口径（如表外、三费资本化率）、不管权益数据是否未公告、不管净利率差异和修饰、总之全部一刀切的背景下：1）今年是否3PE；2）明年是否2PE；3）后年是否1PE；”，这种极其扭曲的以贱为荣的逻辑伴随着形形色色字体不一、格子内颜色不一、小数点保留位数不一、选用指标口径不一（光净利率的计法我就见过5种）的草根报表，在内房投资者中无比流行，并倒逼着开发商不停提前释放利润，用亮瞎眼的结算满足投资者对“3PE”的诡异嗜好，从而达到推涨股价的目的。
地产股为什么要比便宜？这个逻辑就是错误的，首先很多人的脑子里就没有“竞争力决定估值分化”的概念，没有成长性的烟蒂地产公司，讲真就算1PE我都不屑看一眼，你爱意淫他几倍值得买就几倍把，但像金茂、时代、融创等等，这种很显然土地储备有持续保障的公司，为什么不能值12PE?14PE?18PE？而是非要和那些便宜货一起堆在地摊上比便宜？
说到这里，不得不提醒下，提前释放不是无限的，有些去年年报就能看出已经往死里结得很吃力了。如果早点放低对增速的预期及对3PE的变态追求，调高对不同品种地产公司的估值水平，明年中报内房业绩可能会告别一片增幅20%+的和谐情况。