爆雷一年多的中国奥园，终于迎来了好消息。
近日，中国奥园公布了债务重组方案，并一口气发布了2021年全年、2022年中期以及2022年全年三份业绩报告。
这也意味着，中国奥园复牌的进程，迈出了实质性的一步。
不过，债务重组以及即将实现的复牌，并不意味着中国奥园已经脱离危险。
中国奥园的当务之急，是尽快恢复正常的经营状态，尽全力完成保兑付、保交楼的工作。
但是，由于当前的房地产销售市场仍未见明显好转，爆雷房企的前景依然黯淡。
中国奥园能否迎来好的结果，仍需要持续观察。
债务重组方案落地，郭梓文家族付出代价极大
近日，中国奥园的债务重组终于有了结果。
早在今年2月底，中国奥园首次公布了债务重组进展。
彼时，中国奥园以支付签字费为代价，稳住了占本金总额20%的境外债债权人，与其达成了中期债务静止协议，协议共涉及12笔美元债，本金总额共计34.53亿美元。
如今，中国奥园最终与持有境外票据本金总额33.01%的债权人就债务重组方案达成一致。
根据公告，中国奥园将通过新旧债券置换、债转股、发行强制可转换债及永续债等方式进行债务重组。
具体来看，首先，中国奥园通过发行新票据对旧票据进行替换，以此来达到展期的目的。
公告显示，中国奥园将通过旗下子公司发行三笔共计18亿美元新债务工具，现金利率将为每年7.5%至8.8%之间。三笔票据将于2026年9月开始还本，最后一支票据的到期日为2031年9月。
同时，中国奥园自身也将发行5亿美元的新债务工具，到期日为2031年9月，利率5.5%，以实物付息。
而在债转股方面，中国奥园拟发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文（及家人利益）持有的4亿股普通股，转让给债权人。这两部分股份占比为公司扩大股本后的25.22%和10.09%，转让对价为1.06港元/股。
另外，中国奥园还将发行1.43亿美元无息强制可转换债券，将于2028年9月转化公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。
最后，中国奥园还将发行16亿美元永续债，其现金分配率自2031年9月起每年1%起。
而从这份重组方案来看，中国奥园股权的变动，成为了最大的看点。
事实上，自2021年爆雷以来，郭梓文便迅速回归公司最前线，带领奔高管团队奔走在各大金融机构之间。
如今，中国奥园终见阳光，而郭梓文家族也面临失去公司控制权的可能。
公开信息显示，中国奥园目前的总股本为29.66亿股，其中郭梓文家族合计持股16.61亿股，占比为56.01%。而在上述各种操作之后，郭梓文家族的持股比例将被稀释至约31.8%。如果后续的强制可转换债发生，这一比例会进一步下降。
也就是说，在公司削债的同时，郭梓文对中国奥园的控股权，或将面临变动。
业绩和资产状况极差，销售低迷或影响最终上岸
值得注意的是，在公布境外债务重组方案的同时，中国奥园还一口气发布了2021年全年、2022年中期以及2022年全年三份业绩报告。
而随着债务重组方案的颁布以及财报的补发，意味着中国奥园基本脱离了摘牌退市的风险。
然而，不利的消息也接踵而至，那就是，中国奥园糟糕的业绩表现也浮出水面。
财报数据显示，在2021年，中国奥园的总营业额为500.22亿元，较2020年的677.94亿元，大幅下降了26.2%；毛利为119.35亿元，较2020年160.81亿元的毛利，巨降174.2%，毛利率为-23.9%。
而在2022年，中国奥园的总营业额为187.1亿元，同比下滑62.59%；毛利为8.41亿元，同比增长107.05%，毛利率为4.49%。
难能可贵的是，在2022年，中国奥园的毛利终于转正了。
不过，盈利能力转好的消息，也难以抵消中国奥园资不抵债的冲击。
财报数据显示，截至2022年年底，中国奥园所有者权益已经成为负值。
根据公告，截至2022年年底，中国奥园的总资产为2344.26亿元，总负债为2520.63亿元，总权益为-176.37亿元。
值得注意的是，上文提到的重组方案，在将部分债务整体展期3-8年的同时，同时还实现部分债务的削减。
其中，强制可转换债及永续债在发行后，将会作为中国奥园的权益入账。由此，连同重组方案中的债转股部分，在债务重组完成后，中国奥园的净资产将增加不低于36亿美元。
这或许将明显改善中国奥园资不抵债的状况。
然而，来自中国奥园最大的冲击，还是如同泰山之崩的短债压力。
财报数据显示，截至2022年年底，中国奥园账面上的现金及现金等价物仅有51.10亿元。
而在同期，中国奥园的短期借款规模，为惊人的994.5亿元。
由此也足可以看出，中国奥园这份债务重组方案的重要性。
如今，面对近千亿元规模的短债，中国奥园得到了最够长的喘息时间。
当务之急，中国奥园就是要尽快恢复正常的经营状态，尤其是实现销售工作的重启和巨大改善。
然而，当前房地产销售市场仍未见明显好转，中国奥园作为爆雷房企，更是举步维艰。
作为较早爆雷的房企，中国奥园的口碑和品牌力已经遭遇到非常严重的折损。数据显示，2021年，中国奥园的销售额1210亿元，到2022年暴跌至202亿元。
而在今年前6个月，中国奥园实现未经审计物业合同销售额共约74.8亿元，销售表现仍不见起色。
如此看来，即便获得长时间的缓冲，中国奥园最终能否摆脱困境，还有待观察。
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