图片来源@碧桂园官网
1、销售急速下滑，首次跌出销售榜TOP10在地产行业未得到全面改善的形势下，加上对近期多项负面消息的担忧，碧桂园销售情况日益严峻。根据克而瑞最新发布的数据显示，2024年1-3月，碧桂园全口径销售金额为176.8亿元，同比下滑79.9%，位居第12名，首次跌出TOP10排行榜，2023年同期碧桂园销售金额仍排名第三；对比全行业的销售状况，百强房企1-3月份销售金额同比下滑47.5%，碧桂园的跌幅远超行业跌幅，79.91%的降幅也是TOP50房企中降幅最大的。
从3月单月销售额来看，碧桂园销售额55.1亿元，同比下滑82.67%，降幅仅次于恒大的-83.43%。
销售及回款是房企最重要的扩大现金流的渠道之一，销售金额急速下滑，使得碧桂园自身的“造血”能力进一步恶化。
数据来源：企业财报&克而瑞，由钛媒体APP制图
从历年的销售数据来看，从2016年开始，碧桂园开始疯狂加杠杆，成为“囤地大王”。2015年碧桂园的销售额为1402亿元，2016年直接翻了一倍大涨至3088亿元。2017年突破五千亿大关，首次位居销售排行榜第一；2020年达到最巅峰，销售额为7888亿元；2017-2022年连续6年位居全国房企销售排行榜第一的位置。2023年销售金额腰斩，跌至销售排行榜第六名。
在销售高峰期的2018-2021年，月均销售额在610-650亿元，2022-2023年分别跌至387亿元、181亿元，2024年第1季度，这一数据已经跌至59亿元。有机构曾预计，碧桂园每个月达到400亿元销售额，才能令其具备充足的能力偿还债务利息。从目前销售数据来看，已经远远不够。
业内人士指出，回头看，碧桂园“高杠杆、快周转”快速扩张规模的模式全靠房子卖得快，目前卖房速度慢下来，自然导致资金链难以维持。
碧桂园方面曾经也直言：“对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”
2、延迟发布财报、股票停牌，聘请风险顾问公司进行清盘分析除了销售面的压力，其债务重组貌似也面临着前所未有的压力。
3月28日晚间，碧桂园未按计划公布2023年全年业绩和财务报告，而是发布了一则公告称，延迟刊发2023年度业绩，同时董事会会议也将延期举行。此外，该公司将于4月2日9时起暂停在联交所买卖。
碧桂园在公告中称：“停牌不会对公司运营产生实质影响。当前，保交楼工作及境外债务重组工作均在有序推进。”
图片来源@碧桂园公告
对于延迟刊发2023年度业绩的原因，碧桂园在公告中给出两条理由：“一是，因为行业持续波动，公司面临的经营环境日趋复杂，公司需要收集更多信息以做出合适的会计估计及判断；二是，债务重组相关尽职调查工作量大、复杂度高，需要更多时间去收集财务资料。”
事实上，碧桂园在2022年就首次出现亏损，亏损额达60.52亿元，2023年上半年亏损额继续扩大，归母核心净亏损约为489.32亿元。再往前推三年，2019年、2020年和2021年，其归母净利润还分别高达395.5亿、350.22亿和267.97亿。
碧桂园出现巨亏主要是资产减值损失，据悉，2023上半年计提了403亿元。销售均价下滑及去化缓慢，导致资产减值拨备加剧；从碧桂园近期的销售趋势和整体布局来看，资产减值拨备或会加剧。
比起年报，市场面更关心碧桂园的债务重组进度如何，会不会像恒大一样最终被清盘。
2023年10月10日，碧桂园称公司尚未支付本金金额为4.7亿港币的到期款项，出现债务违约，并宣布正式启动境外债务重组。碧桂园还聘请了中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，随后2024年引入毕马威作为境外债务重组的主要财务顾问，共同制定整体方案来全面解决公司当前境外债务风险。（详情：碧桂园启动境外债重组）
6个月时间过去了，但境外债务重组并未公布实质性进展。因此，今年2月28日，债主建滔集向香港高等法院对碧桂园发起清盘呈请。
除了境外债务面临重重压力，此前展期成功的境内债务也出现了问题。3月12日，有关“碧桂园旗下债券‘H1碧地01’（原名称‘21碧地01’）到期未能支付全部利息”的消息成为市场焦点。碧桂园方面回应称，因销售恢复情况不达预期，资金调拨承压等原因，公司拟定于3月12日到期兑付的“21碧地01”的0.96亿元利息资金尚未全额到位。（详情：碧桂园债息兑付进入宽限期）
此前，碧桂园已经聘请了美国风险顾问公司Kroll在5月中旬法院聆讯前进行清盘分析，Kroll将对碧桂园进行独立业务审查，预测在清盘情况下，债权人的回收比例。
在“暂停买卖”公告中，针对债务重组，碧桂园称：“公司高度重视债务风险化解。过去数月，公司一直与财务顾问及法律顾问合作评估集团的状况，制定债务重组方案以缓解当前的流动性问题。碧桂园希望各利益相关方保持对公司的信心，并支持公司继续努力推进务实可行的最佳重组方案，实现长期及可持续的资本结构。”
3、旗下多家公司被冻结股权超百亿碧桂园近期的压力远不止此。
根据天眼查显示，近期，碧桂园地产集团有限公司再新增多条股权冻结信息，股权被执行的企业包括广州粤东碧桂园投资有限公司、深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙）、深圳市汇信二十二号投资咨询合伙企业（有限合伙）、深圳市碧基实业发展有限公司等，冻结股权数额从3900万元至67.05亿元不等，合计冻结股权超百亿。
图片来源@天眼查官网
碧桂园方面对此回应称，因与合作方在成本测算、预分配利润等方面存在争议，合作方向法院申请了财产保全。此类争议属正常商业纠纷，法院尚未作出最终判决，冻结的股权价值与争议标的并不等同，针对合作方的超额保全，碧桂园已准备向法院提出异议。
对于碧桂园来说，销售回款不给力，只能靠新增融资来偿还到期债务、推进“保交楼”工作。截至3月15日，碧桂园已经有272个项目纳入“白名单”，已获得约17.32亿元的融资支持，这些融资能精准的推动“保交楼”任务。此外，3月24日，碧桂园透露拟引入广东省中为投控科技集团有限公共同开发建设广州市荔湾区白鹅潭商务区的一综合体项目，广东中为入局后将提供28亿元的建设资金。
值得注意的是，这些只能解决碧桂园单项目和短期的危机，要想解决流动性风险，债务重组及销售市场回暖至关重要。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
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