核心观点
6 月29 日，央行公布2023 年二季度银行家与城镇储户问卷调查。1）从银行家问卷调查来看，贷款需求整体走弱；其中房企信贷需求相对最低，由于房企拿地和新开工意愿持续低迷，融资需求大幅减少。2）从城镇储户问卷调查来看，居民购房意愿回落，居民防御性储蓄的意愿仍然较强；居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期均走弱。
银行贷款总体需求环比下降；房企信贷需求相对最低，回落至50%以下。银行家问卷调查显示，Q2 贷款总体需求指数为62.2%，环比下降16.2 个百分点，同比上升5.6 个百分点。房地产企业贷款需求指数为47.0%，环比下降8.3 个百分点，同比虽提升5.5 个百分点，但该指标已经回落至50%以下，反映房企贷款需求处于收缩状态。虽然房企融资环境宽松，但由于地产销售仍有波动和不确定性，因此房企拿地和新开工意愿持续低迷，融资需求大幅减少。
居民购房意愿回落。城镇储户问卷调查显示，未来3 个月预计增加购房支出占比的储户比重为16.2%，同比下降0.7 个百分点，环比下降1.3 个百分点，显示出居民购房意愿有所回落。在经历了一季度需求集中释放后部分城市楼市出现一定疲态，二季度销售增长动能转弱，市场信心仍然不足。
居民对于房价上涨的信心由升转降，主要是受到销售不确定性的影响，购房者观望情绪增大。根据城镇储户问卷调查，2023Q2 房价预期上涨的比例为15.9%，环比下降2.6 个百分点，同比下降0.3 个百分点；房价预期下降的比例为16.5%，环比提升2.1 个百分点，同比提升0.5 个百分点；对未来房价预期不确定的占比为13.4%，环比提升0.3 个百分点，同比提升0.2 个百分点，购房者的观望情绪仍然浓厚。
居民防御性储蓄的意愿仍然较强。二季度，倾向于“更多消费”的居民占24.5%，环比增加1.2 个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%，环比增加0.1 个百分点；倾向于“更多投资”的居民占17.5%，环比减少1.3 个百分点。虽然倾向于消费的比例环比有所增加，但倾向于储蓄的占比仍然接近六成，仍处于历史高位。居民防御性储蓄的意愿仍然较强，从央行公布的居民存款数据也可以看出，2023 年1-5 月居民户新增存款累计9.24 万亿元，同比增长17.6%，仅前5 个月的数据已经接近2021 年全年的增量（2021 年全年居民户新增存款9.9 万亿元）。
虽然6 月降息等手段被应用，但我们认为，对后续提振消费和投资的效果或较为有限，“不确定性”仍是居民现在最大的担忧，短期内难以扭转居民高储蓄、弱消费和投资的心态。
就业与居民收入预期环比走弱；由于去年二季度基数较低，因此同比均有提升。
1）就业形势仍然严峻。从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看，我国城镇调查失业率虽从2 月的5.6%下降至5 月的5.2%，但31 个大城市城镇调查失业率3-5 月一直维持在5.5%，未见好转；此外，5 月16-24 岁人口的失业率高达20.8%，创历史新高，考虑到毕业季即将到来，青年人口就业形势严峻。从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看，实际居民的就业形势较上季度走弱，2023Q2就业感受指数环比下降2.3 个百分点至37.6%，同比提升2.0 个百分点。就业感受“形势较好”的储户占比环比下降了1.3 个百分点至11.9%；就业感受“形势严峻”或“看不准”占比环比提升了2.5 个百分点至43.7%。2）2023Q2 收入感受指数为49.7%，环比下降了1 个百分点，回落至50%以下，同比仍有5.2 个百分点的提升。收入“增加”或“基本不变”的占比环比下降了0.7 个百分点至84.9%，“减少”的占比提升至15.1%。3）未来就业与收入的预期指数分别为48.7%和48.5%，环比分别下降了3.6、1.4 个百分点，显示出居民对未来的就业与收入预期仍然较差。
投资建议
当前居民收入与就业的不确定性仍在加大，居民购房信心仍然不足。近期市场对地产政策宽松的预期是有所增强的，主要是因为基本面数据持续走弱、土地成交金额仍在下滑，同时叠加出口、消费数据均未明显改善，市场对于“托底地产”的预期增强。目前需求端政策仍以“因城施策”为主，我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了，一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效，但是从其他城市的数据跟踪来看，居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内，我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有大幅调整，仍需进一步观察后续复苏情况。
我们建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
来源：[中银国际证券股份有限公司 夏亦丰/许佳璐] 日期：2023-07-02