大环境及现状：以万科 金地 新城三家上市公司为例（以下分别以wk jd xc代替）
三家公司都面临销售下滑，23年同比下滑分别为10% 30% 34%，销售额分别为3761,1535,759亿元。 23年经营现金流分别为 39 21 102亿元。
xc: 销售下滑最多的xc为何经营现金流独占鳌头？看资产负债表可以看出，xc的应付账款几乎没有随着销售额下降而下降，很有可能对于同一工程方欠了更多的账款。实际上是不可持续的，继续合作时乙方愿意给你的风险敞口有尽头。如果xc实现和wk jd一样的应付账款下滑，也就是15~23%这样一个水平，取15%，现金会多流出60亿， 也就是去年比较真实的经营现金流40亿。相对于xc的经营规模，还是相对其他两家优秀一些，毕竟xc一年上百亿的租金收入。
xc现在不受限货币资金120亿，一年内到期公开债200亿， 公司说自己还有发redis等方式可以融资，理论上wy广场也是比较硬的资产可以出售，但是实际什么情况，为什么去年不融资多准备一些货币资金在账上，只有公司自己清楚。公司一年租金 收到的现金流毛估估130*0.7=90亿，可以应付570亿的有息债务，只是短期有流动性风险。
jd: 缩表速度无法想象：2022年底jd集团持有货币资金544亿元，23年底持有货币资金297.4亿元，现金一年减少247亿。23年底公司计息负债余额为919亿元（减少200多亿），应付债券从200多亿变20多亿，23年也没有发出相应债券，这是不想还是发不出？
主要问题是债务排布太差，23 24年大规模到期，经营现金流无法帮助还贷款，债务排布太差，近期也可以看到一大堆公告jd在卖卖卖。 24年的销售额还在进一步恶化，曾经的四朵金花，现在已经到了违约的悬崖边缘。
wk: 一开始还以为wk没啥事，只是销售规模下降导致的经营现金流较少，货币资金去偿还负债和工程款快速减少（这只是我一开始以为），如果后续市场回暖公司可以实现平稳的降低负债。
后面越看越夸张，wk2022年底有息负债3141.1亿元，2023有息负债3200.5亿元？？？每年都喊着说要活下去，这有息负债你是越借越多啊。 到最后管理层只能做出沉重的决定，33年来首次不派息。 此外wk的少数 难怪旗下最优质的广场都要出售领展基金。 今年销售回款还有较大压力，抓紧时间卖卖卖断臂求生，还有机会保公开债不违约， 不然后面要面对的是销售收入的下滑（应付款同步结算）+债务接连到期的双重压力。
评：最后能上岸，具体情况是否会公开债违约，看公司进一步披露，以及相应资产处置情况以及ZF流动性支持情况，wk相对最安全。（毕竟15年佳兆业也活下来了）
房企们这几年面临的压力是什么？
销售额大幅下滑->经营现金流较少->借款人失去信心，债券等还多发烧->筹资现金流流出->公司拿地减少，土储相对质量变差->销售额进一步减少-> 经营现金流和筹资现金流的双低，导致货币资金快速减少->公司进入卖资产断臂求生阶段。 最终就是破产清算、破产重组、违约协商展期成功、断臂求生成功未违约、公司背景强靠借债以及高去化硬撑过去这几种情况。
房地产公司的经营现金流真实现况比想象的更糟：
以jd集团为例， 业务分为住开，商业运营，物业管理三个板块（代建披露较少，假设是0吧），参考同行物业公司和商业运营公司的年报， 商业运营和物业管理的收入合计120亿，参考同行经营现金流至少到收租加其他47*0.6+ 物管77*0.1≈35亿的水平，那么jd集团的纯住开的经营现金流大约是-15亿左右了。 事实上，有息负债的利息支出计入的是筹资现金流，近千亿债务按公司披露利率计算当前一年要支付利息40亿元，也就是说集团的经营现金流只够还一半的利息。 只能说，惨！惨！惨！
被动缩表什么时候停止？ 经营现金流好转的时候。也就是今年的销售额相比前年相差不大，销售款支付现金有结余的时候。
销售额取决于什么？
1.大环境下的购房意愿，23年仍然有11.65万亿元，可能进一步下探到8~10万亿元。
2. 公司的土储质量，一般可以认为公司的存量土储质量整体都不太行。去化快的土储肯定优先开发，剩下的没开发土储一是去化慢，二是没有减值，还有公司一直利息资本化在这些项目上。所以可以看到现在核心地区的土拍还是一直有很多公司参与，这些地的利润和现金流相比存量土储有不少优势；没实力参与土拍的公司进入了现金流恶化的螺旋通道。
以上讨论的都是住开业务，总的来说，当前绝大多数地产公司的纯住开业务经营现金流好转有较大压力。而且存量土储减值的压力测试只有公司自己才知道，在房价连续下跌的时候，房地产公司还在一直利息资本化，公允价值重估，真实的存量土储可能是一堆垃圾资产。比如之前某公司花大价钱并购的环球资产包，资本化利息放这里，土地一直卖不掉，看起来存货千亿， 实际就是负资产，一文不值。在这种情况下对公司提供一些流动性支持已经回天乏术，公司的净资产已经被地价下跌击穿的差不多了，只能从债权人手里掏钱了。
这也引申出救市的难题——该救谁，怎么救？
对于大幅资不抵债的公司，优先破产清算。对于刚好资不抵债的公司，是否应该通过债务重组方式让债权人和股东让利，继续运营公司。对于 短期债务存在流动性压力的公司，给予流动性支持。怎么界定这些公司的真实资产情况，什么时候介入，介入项目还是介入公司，都是一种考验。