近期大家对房地产信托有项目不能兑付对平安的影响比较关心，媒体自媒体文章很多，一片唱空声，真实情况如何呢？我大致把平安跟房地产相关的内容梳理一下汇总如下：
1、这次是平安信托有项目不能兑付，那平安信托总共管理了6600多亿资产，这次延期的福宁项目7个多亿，剩下的与房地产相关的信托规模占平安信托整体资产管理规模比例约为1.6%，也就是总共大概106亿。这就是平安信托里与房地产相关的所有资金了，而且平安信托是没有刚兑义务的，那受损更为可控；平安在资产管理一项下去年计提了172亿就是为了夯实资产质量，2022年只提了24个亿，一下增加了148亿的减值准备，也为今年可能的业务质量做了准备。看看平安信托截止到2023年12月31日，净资本规模为196.09亿元，净资本与各项业务风险资本之和是322.7%(监管要求大于100%），净资本与净资产比例为75.3%(监管要求大于40%），都远高于监管要求。平安信托正常一年也就几十亿利润，根本就不是中国平安利润的主菜。动静搞这么大，有点过了。
2、还有人说平安有大量房地产公司的股权，跌了怎么办？这在三四年前属实，那时碧桂园，旭辉，华夏幸福，金茂等股权都上千亿了，不过经过这三年每年的巨额投资亏损，碧桂园和旭辉早已归零了，年报中到2023年底只剩下华夏幸福17.4亿元和金茂56.06亿元的股权，总共73.46亿元，再跌也就这样，就算全跌光了也没多大影响了。
3、那还有人担心以债券形式借给房地产公司的钱呢？这块数据平安年报中也有公布，债权计划及债权型理财产品总共4168亿元，其中直接投向不动产项目的债权计划以及间接用途与不动产企业有关的集合信托计划，基础设施投资计划，项目资产支持计划总共占总投资资产4.72万亿的1.1%，也就是约520亿元，这520亿并不是都是投向房地产的，还有基础设施，由于平安没有更详细的数据，那就算520亿全是投向房地产吧，这520亿绝大多数是有担保或抵押的，也就是即便有损失，也是相对可控的。
4、有的人说平安投了很多投资性不动产，这块是个黑洞，其实这块大多是些买来收租的房地产，不是我们常理解的开发项目，这块到底有多少呢？合并资产负债表中写得很清楚，一共是1437.55亿元，看上去是个挺大的数目，但同样可以看2023年年报的附注16，这些资产是以初始成本入帐的，而现在的公允价值是1914.82亿元，所以不但没有贬值，还有477.27亿元的升值。这1437.55亿元中有223.49亿元是土地，有1214.06亿元的房地产是用来收租的，2023年全年一共收租69.06亿元，也就是按初始成本计每年有5.69%的租金收益，如果是这种租金收益，那投资性房地产应该越多越好；
平安与房地产相关的主要内容的分析如上所示，2023年年报中光寿险投资偏差就有326.92亿元，资产管理正常多少有些利润，而2023年亏损207.47亿元，这两块影响营运利润达500多亿，个人判断，除非资本市场再大跌，光因为平安持有的房地产相关的项目就导致平安再出现2023年这样的巨额投资亏损和减值的可能性很小，所以大概率营运利润会上升，净利润也随之上升。至于新业务价值，2023年年报中表现出新业务价值上升、代理人收入增加，新业务价值上升幅度大于代理人收入增加幅度这三个特点，这三个特点就是我所认为的转型成功的标志，所以我个人判断是平安转型已基本完成，平安领导层在年报沟通会上再三重申了24-26年可以稳健增长，而且我个人内心也确实认为平安的转型已基本完成，2024年就是验证年了。如果2024年再保持了新业务价值上升、员工收入增加，新业务价值上升幅度大于员工收入增加幅度这三个特点，那就可以正式宣布转型完成了。
平安一季度马上要出了，当然由于2023年中国平安的利润按季度看是前高后低，所以2024年一季度新业务价值同比应该上升，但净利润同比这块期望不要太高，还是看全年吧。我个人个人判断2024年全年新业务价值、净利润和营运利润大概率会三者同时增长。