认识几个炒房客，你们肯定觉得觉得人家破产了。实际上，他们的现金流和资本情况，比多数股民好的多。南派炒房并不强调高杠杆，他们强调租售比和现金流。和他们交流有几个新认知，
1，买新房和参与IPO一样，极难赚钱，因为包装过度，因此贵。不少一线城市的老破小住宅在这波下跌之后，已经出现了4%左右的租售比。这和股市，虽然新股、科创板还是贵，但也有了6-8%的高息股，就看你的选择了，这是健康的。
2，衡量房价的合理估值是租售比+片区人均收入增长率，（租售比+收入预期增长率）在6%到8%的增长区间，全世界来看，都是比较健康的。举例说，一套600万的房子，月租一万，租售比就是2%，如果这个城市GDP增长能达到4%，那么估值就在合理区间的下限，如果GDP增长能到6%甚至更高，那么这套房子就合理低估。那么发达国家5%的租售比+1-2%的GDP增长是合理的，过去中国2%的租售比+8%以上的GDP增长也是合理的。
中国和发达国家租售比长期差值，就来源于增长率不同。如果增长停滞，预期不良。房价就会下跌。
3，中美之间的利差倒挂，可能是改变历史的事件，南派炒房，主要是从香港获取低成本贷款，到境内持有房产，并且通过把一套，分房出租，大房甚至拆成若干小房（劏房）来提高租售比。中国资金成本低于香港后，这是他们商业模式根本改变的地方，如果倒挂持续，以后中国资本出海在逻辑上是必然。
4，新房价格严重偏贵，或许和限售有关。投资的逻辑肯定是优先提高毛利率（老破小改造），当限售发生，只能通过拉高杠杆率（杠杆买高总价豪宅）。