最近，上海一处豪华住宅项目滨江一品苑爆出业主集体停贷的消息，原因是该项目开发进度缓慢，已连续停工近两年之久。这场闹剧的起因，似乎与中国信达密切相关。
上海滨江一品苑，曾名东樱花苑，地处上海内环卢浦大桥旁，与陆家嘴CBD遥遥相望，交通便利，地理位置极佳。该项目由日资开发商兴建，原有A、B两栋住宅楼共354套房产，均为高端公寓。2019和2021年，两栋楼陆续开盘销售，约定交房时间分别为2022年3月和12月。
然而好景不长，豪宅项目却在盖到一半时烂尾停工。据购房者反映，开发商至今已违约逾期一年有余，但项目进度依然缓慢，没有复工迹象。开发商、项目股东和施工方你推我让，互相指责，导致工程无法推进。这其中，最大股东中国信达的角色尤为值得关注。
据了解，2020年6月，中国信达上海分公司受让了东樱花苑的不良资产包，获得了项目A、B栋房产和地下车库的抵押权。原开发商东樱公司目前的股东结构为芜湖聚信70%股权和Enhanced earning合资，而芜湖聚信的控股股东就是中国信达，持股86%。通过多层股权关联，中国信达及关联公司最终持有东樱公司超过90%的股份和股权质权。同时，信达还委派高管进入东樱公司董事会。
由此可见，中国信达已逐步接手了东樱花苑项目的控制权。股权交接后，项目便此陷入停工状态。业主认为，正是中国信达的种种操作导致了工程烂尾。
根据业主反映，东樱在售楼过程中误导购房者，将约5亿元购房款打入了公司关联方账户，而非监管账户。这直接导致项目建设资金流失。在发现问题后，控股股东中信达占据监管账户权限，拒绝将后续入账的购房款用于支付工程费，要求项目公司自行解决工程款问题。与此同时，信达却在持续从监管账户抽取还款本息。
具体来看，滨江一品苑两栋楼共计销售回款48.5亿元，其中20亿元偿还了中信达的本金，另外7亿元支付了截至2022年年底的利息。合计下来，东樱已向中信达支付本息合计27亿元之巨。
业主质疑，在预售款被挪用的情况下，中信达作为控股股东理应承担监管责任，但其先收取高息贷款，后再强行从监管账户划走本息，是在典型的“挪用”预售款。这无疑加重了项目公司的资金链压力，导致工程进度停滞。
针对业主的质疑，中信达上海分公司回应称，自己仅作为金融投资方介入项目，与施工总包方上海建工七建不存在合同关系，工程款问题应由项目公司自行解决。
分析来看，这种情况在近年房企风险频发的背景下并不少见。2017年，华融公司就曾向泰禾集团提供高达40亿元的贷款。为保障债权，华融获得了泰禾北京某项目的土地抵押权。但泰禾随后违规挪用预售资金数十亿元偿还集团债务，其中还清了华融的数十亿元贷款。在监管部门协调后，泰禾才重新将监管资金用于项目建设。
在房地产行业遭遇信用风险时，类似中信达这样的不良资产公司面临监管两难。一方面，其需要防控自身的投资风险;另一方面，又需承担大股东的社会责任，维护资金监管和工程建设。仅单纯追索本息回收显然会加剧问题。
针对业主集体停贷的压力，开发商东樱公司近日表达了积极态度。项目负责人透露， 东樱公司拟通过追回在途销售资金以及总包垫资的方式，在8月31日前完成复工。
“如果一切顺利，我们争取在120天内让项目达到竣工验收条件。”该负责人表示。
不过，真能否如期交付还有待观察。业主方表示，如果月底前看不到明显复工迹象，停贷计划将会启动。届时开发商、监管方乃至股东中信达都将承受更大压力。
可以说，这场豪宅烂尾风波背后，反映了房地产行业债务风险释放的阵痛。在债务置换过程中，各方角力不断，开发商、购房者、金融机构都难免受损。如何平衡各方利益，防止恶性事件蔓延，对监管部门提出了更高要求。