【DF宏观】“消化存量房产”大盘点
今天的会议最大增量有三
一是二季度货币政策空间(尤其是利率)
二是地产去库存(8年没提了)
三是提出化债的同时要发展(而不是单纯防风险);
近期市场对房地产以旧换新的关注度有所增加，未来到底要怎么做?
最简单的操作模式就是【开发商 & 中介 &购房居民三方协议】(居民锁定一套新房，中介帮忙push卖掉)本质上是以新房优惠/佣金折扣作为诱饵，打破二手房价格刚性，正在开展这一式的是:深圳、盐城、广西玉林等;
讨论比较多的是郑州模式【地方国企收购】(把旧房直接卖给国企)，收购的二手房将转化为租赁房，因此一个实施前提是人口流入(2023年郑州常住人口增加18万人，河南全省人口减少57万人)。
正在开展这一模式的是:郑州(新房房源为市场化报名)、无锡(新房源来自该国企本身)、苏州相城区(新房源来自该国企本身)、太仓(新房源来自两个城投国企)、海安(收购后换取房票)等;
还有一种模式是【完全由开发商来主导】(把旧房直接卖给开发商)，那么本质上就是开发商的一场营销活动，如珠海(华发集团)、江门(博富控股)、济南(绿地澜庭公馆);
此外有基础模式【自行买新卖旧，之后申请获取财政补贴】，可能与其他模式看加，正在开展这一模式的是:浙江海宁、江苏徐州等;
"江苏模式”是怎么回事?
实际上江苏各地做法非常散装，共同特点是起步较早，已经积累了一定的经验，且地方国企普遍参与程度较高。除了刚才提到的区域，扬州的文件提出同时支持三种模式，南京前期执行【普通开发商 & 普通中介 & 购房居民三方协议】，今年年初开始改【地方国企收购】
如何评价效果?
事实证明只有靠地方国企推动才能有量。【完全由开发商来主导】能完成的数量屈指可数，多数城市【普通开发商 & 普通中介 & 购房居民三方协议】一般能有几百套，【地方国企模式】最能产生效果，郑州计划万套(约前一年二手房交易量10%)，南京首批试点2000套(前一年2%)。
我们预计，在未来铺开的过程中，人口流入地可以通过【地方国企模式】改善新房销售，但不意味着房价上涨(租赁房的增加会减少老破小需求)，对于人口情况较差的区域【普通开发商 & 普通中介 & 购房居民三方协议】+ 加大力度的【买新卖旧财政补贴】，将实现类似“地方政府补贴下的产业价格战”的效果，有望盘活市场但也同样不利于价格。
总之景气度有望增加，但价格走势仍需观察。$万科A(SZ000002)$ $格力地产(SH600185)$ $招商蛇口(SZ001979)$