房地产还要跌多久？学日本还有7年，学美国还有4年

一度已经结束了，第三方的房地产销售数据也出来了，总体来说，还是延续了前两个月的大幅下跌趋势，平均跌幅在50%了。

比如万科，销售同比跌了40%，这其实比1-2月略好。万科最近是整个房地产板块的风向标，利空不断。不过即便在如此困难的情况下，万科去年也没亏损，只是利润大幅下滑，还首次取消了分红。管理层们也自愿开始拿每个月1万块的薪水了。

这样的时刻，管理层肯定是要表率的，毕竟未来暴雷了，管理层恐怕难以独善其身，比如某大的总裁，薪水差不多一个亿，现在同样被采取刑事措施了。

这次的房地产数据，让我感到意外的是，央企也大幅下滑了。几年前我就说过刚需买房子，一定要选央企，国企都不保险了，比如国企某地同样出现了技术性违约，房子延期交房。

这次保利的销售也同比大跌了近50%，央企里面只有招商目前似乎还保持这不错的成绩，在房地产进入寒冬的2023年，利润还增长同比增长率48.2%。

猜猜为啥这么牛呢？人家直接把原因都在财报里写清楚了，因为人家的融资成本低，平均只有3.2%。看看民营开发商的债券，当初平均10%的利率发行了大批离岸美元债，就注定了现在的暴雷结局。

本质上，大家的房地产开发模式没有本质的区别，最大的区别就在融资成本这里。

现在，楼市的销售还在下滑，很多人都在问房地产到底还要掺多久。最近看到了高盛的一个研究报告，比较了我们与日本、美国的楼市下滑趋势。

日本下滑了11年，美国下滑了7年，而我们从顶部下滑了四年。虽然高盛没有直接给答案，但是我估计很多人认为即便像美国，至少也还有3年时间。

不过，我们和国外的还是三个明显不同：

第一就是新房价格一直算坚挺，我们通过各种手段，在努力维持新房价格。

第二，我们的土地拍卖价格今年前3个月，已经同比上涨，而且涨幅不小，不过拿地的基本上依然是央企和地方投资平台。

第三就是我们的二手房的成交量已经开始环比上涨，幅度还不小，只是价格依然在下跌，新房和二手房市场，似乎已经成为了两个完全不同的市场。这背后主要是我们对市场的干预不一样。

另外，日本和美国也提供了不少的经验和教训，比如日本主动刺破了楼市，然后维持了大量僵尸企业，被当作了教训。而美国在2008年金融危机之后，开始了三轮QE，似乎是楼市能够重新回到高点的一个重要原因。

所以，还是那句话，楼市有自己的发展趋势，同时也要考虑到我们采取的应对措施，才能综合起来判断，而后者很难猜。$招商银行(SH600036)$ $工商银行(SH601398)$ $万科A(SZ000002)$