$碧桂园服务(06098)$ 1、投资地产链条，不能投资地产公司、高杠杆+下行周期、资金链断裂的风险太高，可以投资被地产公司误伤的物业。
2、碧桂园服务的核心资产就是9.57亿平的在管面积、16.33亿的合约面积，每平米每月产生2.15元的营收，外加每年3-5%的外拓面积。从业绩来看，剔除三供一业、剔除非业主增值服务两项，有350亿的核心业务营收，包括物业管理、社区增值服务、城市管理、商业运营四块业务，预计35亿净利润和现金流是有保障的。
3、碧桂园服务的问题有几个：首先是，地产关联公司的输血问题，这个问题规模在逐步控制、今年可能影响就很小了、控制在10亿以内；其次，收购带来的遗留问题，长江收购的时候没有把好关，导致收购一些不合格的资产，现在已经连续两年大额减值了，尤其是一些收购的资产跟暴雷的地产公司有很大的关联，导致应收账款高企，这个需要一些时间消化，预计要到2025年才能彻底出清。其三，港股自身的问题，港股本身流动性的问题、自身大熊市的问题。
所以，碧桂园服务要大涨，可能需要三个条件的支持，其一，企业处理好关联业务和收购的历史遗留问题；其二，港股结束熊市；其三，地产行业本身的问题得到缓解。
4、企业只有遭遇利空和困境的时候，才能有好的价格，关键是企业遭遇的困境是否是不可逆的、毁灭性的，是否伤到了企业发展的根基、摧毁了企业未来可持续盈利的能力和前景。
危机危机，危中有机。这次地产危机，要分清哪些是危险，哪些是机会，这就需要搞清楚这次危机的本质是什么？这次地产危机的本质就是高杠杆+遇到下行周期，资金链断裂和流动性危机。
在地产这场危机中，有几类机会：①杠杆低的地产公司和物业业务占主导的地产公司，比如太古地产，负债率很低，这类企业也受到牵连，股价也是大跌；
②还有就是有流动性支持的企业，比如央企地产企业，它们很难遭遇流动性危机，因为有强大的外援；
③还有就是经营稳健的物业公司，这类企业股价下跌仅次于地产公司，甚至平分秋色，但是物业的危机和困境要小得多、也没有到不能正常经营的地步，主要是物业是轻资产低负债刚性需求的商业模式运行。
物业最大的风险是被地产母公司掏空现金和核心资产抵押的风险，第一个因素也威胁不到企业、主要是第二个因素威胁大点、代表是彩生活，但是彩生活仅仅只有一个案例，挪用现金也只有恒大物业等企业，恒大物业被挪用了130亿现金，经营还是没有出现太大问题，主要是物业本身具备造血功能！
碧桂园服务和碧桂园之间没有股权关系，不是母子公司，所以，对地产公司的掏空挪用行为、有了一道风险隔离墙，当前在恒大等案例的警示下，企业也不敢乱来，否则就不是破产重组这么简单了，不仅搞不成破产重组，负责人还要蹲大号、甚至可能会被判刑无期、因为其中涉及到的金额太大、一旦认定有罪肯定就会是重罪。
目前大部分地产公司已经躺平了，包括碧桂园也是寄希望于重组，那些挪用的大多是之前还抱有侥幸希望、希望挪用后能够救活地产，目前来看挪用是没用的、救不活，自然也没人乱挪用了。
①物业是大生意、是刚需、长期需求、甚至永续需求，再加上本身一旦进入小区、更换起来比较困难，等于是没有竞争。其营收和现金流的稳定性是有保障的，业务可持续性比较好。无论是长坡厚雪，还是长坡薄雪，反正是长坡这个没有人怀疑。
②物业属于轻资产模式，本身不需要太多的资本投入，赚取的钱往往是自由现金流、可以用来发放红利股息和回购。当前在股价极度低估之际，虽然利润率低，但是营收规模大、股息和回购等股东回报照样非常高。
③物业是低负债模式，低负债加上稳定的需求和营收、现金流，决定了企业长期发展的稳定性。
④前景方面：未来地产进入存量时代，物业将会取代房产开发和销售成为主导行业发展的支柱赛道。
⑤当然，物业生意也有自身的局限，那就是涨价困难、人工成本占比很高并且在不断上涨；同时，规模效应不明显，内生增长很难，只能通过收购等方式实现扩张。不过，真正亏本经营的物业小区还是很少的，企业一旦亏损可以推出，物业的好处就在于，业主要换掉物业比较难，但是物业自身推出却比较容易。
4、从估值来看，碧桂园服务的估值155亿人民币，按照35亿的净利润保底计算，PE大约4.5倍；如果跌到4元，则为3.5倍PE左右。现在整个物业企业的估值，都到了极端位置了，普遍在3-5倍，主要是受到地产公司的牵连导致的。
从相对估值来看，股价跌幅在90%-95%之间，4元是跌幅95%，港股本身流动性缺失，很多股票再出现大的危机的后，往往跌幅会超过95%，即使未来能够东山再起的企业，往往也是这样，所以我们要重点关注4元以及4元以下的投资价值。
所以，整体的判断是，现在是超级低估的时候，企业的基本面还是很牢固的、不会出现倒闭的风险或者不可控的风险，但是低估并不等于不会下跌，所以不要着急、慢慢加仓，很多时候要赚大钱需要大的仓位、股价跌的少，仓位往往达不到。