第一批公募REITs基本都是在6月份上市的，截止现在也就四个多月时间。其中首钢绿能涨幅最多达到31.57%，广州广河基本相对净值基本没有涨，起初这个高速高速公路REIT还是折价的。
其实每类REITs的差别还是很大，我们望京博格总结一下规律：
（1）垃圾发电类项目（例如首钢绿能）拥有绿电概念，最近四个多月涨幅最多，望京博格还专门看了看材料，北京这样城市有好几个垃圾发电厂，主要收入来源是垃圾处理费以及垃圾发电的收入，其中垃圾发电享受ZF补贴，首钢绿能也不是北京最大的垃圾发电厂，目前最大的垃圾焚烧厂是鲁家山与阿苏每日都可以处理3000吨垃圾。
（2）仓储物流的也不错，例如普利斯、盐田港项目，一个是物流仓储一个港口仓储，相比较而言产业园与高速公路就差一些。估计大家认为上海深圳产业园房产的增值空间有限了，高速公路就相当于一个逆向按揭也没啥太大空间，也受疫情影响车流会减少。
例如我们还房贷，每月还款中有本金与利息，当然利息是利息、本金是本金；其实高速公路是一个逆向按揭，看似每年分红率比较高，其中不仅包含利息、还包含本金，因为高速公路REITs花钱买的不是高速公路的所有权，而是十五年的特许经营权，也就是十五年到期之后这个公路就归国家了。
一、涨幅超30%的REITs还能买吗？
目前国内的REITs投资价值主要取决于项目，而非管理团队的能力。所以投资者要一个项目一个项目的看真的很难。一个REITs的说明书就1000多页…… 最近有银行推出了专门投资REITs的FOF，口号就是帮助投资者专业选择REITs。
另外REITs的交易量也很低，例如首钢绿能最近的交易量是一千多万，但是在行情不好的时候每天交易量也就小几百万，想买卖不是一件容易的事情。
最关键是国内与海外REITs的区别是什么呢？
（1）国内的REITs还是对具体项目的初级模式，例如首钢绿能未来会购买新的资产吗？新资产运营效率如何？还有这个团队管理能力如何等等，这些都决定REITs的回报率；
（2）海外的REITs其实更像一个经营资产的公司，可以贷款购买新的资产并进行持续的经营，所以这个REITs的团队相对具体项目更重要，同样的商场不同的团队管理，盈亏差别是巨大的。
关于涨幅30%REITs还能买吗？望京博格建议在购买之前，大家先要把这个REITs的上千页的说明书好好看看，否则普通投资者就别买了。
二、港股的领展房产基金
港交所上市交易的REITs：
港股最优秀的REITs就领展房产基金，深圳福田一些地铁周边的商业项目就是领展持有，例如深圳福田中心城。
在过去十几年领展地产充分享受香港与大陆中国房地产黄金二十年，领展股价大幅跑赢沪深300收益、恒生指数，历史分红不断：
其实领展REITs模式，跟目前国内的项目为主的模式不一样。如果遇见好的项目领展会通过扩募或者用自身利润购买新的资产、目前领展市值高达1500亿港币。
三、美国REITs市场
美国是REITs的发源地，始于20世纪60年代。根据天风证券数据，在美国上市的 REITs 市值 共计 9931亿美元，持有相关物业价值约2万亿美元。其中基础设施 REITs 市值占比最大，目前占18.96%，市值1883 亿美元。
目前美国最大的REITs就是美国电塔市值1287亿美元，这个REITs跟我们的中国铁塔公司类似，就运营各种4G/5G的基站，美国电塔在全美等 19 个国家拥有并运营超过18万个无线和电信通信单位（美国接近4.1万个， 亚洲7.5万个，非洲1.8万个，拉丁美洲 4.1 万个，欧洲 4700 个）。
在美国的REITs里面涨幅最高的大众仓储信托（累计涨幅500倍左右），目前市值592亿，这个公司就给大家提供仓储服务的。
大众仓储信托（PSA.N）成立于1980年，注册地美国马里兰州，在1995年被重组成一只 公募 REIT，是一只自助仓储 REIT。大众仓储在美国和欧洲提供自助存储设施的并购、开发、持有和经营，其提供的业务包括：（1）自助存储服务；（2）辅助经营性业务；（3）股权投资运营服务。自助仓储服务是指企业收购，开发，拥有和运营自助仓储设施，为个人和商 业用途提供每月租赁的存储空间。大众仓储是美国最大的自助仓储设施的所有者和运营商，目前拥有超过 2800 个自助仓储设施的直接和间接股权，并有超过 100 万的客户，存储空 间超过 2.09 亿平方英尺。
最后结论：
（1）在美国1989-2020年REITs指数跑赢了标普500与罗素2000；香港的领展在过去十几年也跑赢了恒生指数与沪深300指数，说明REITs拥有非常重要的配置价值；
（2）国内的REITs刚起步，都是以项目为主的模式；海外以团队经营为主的模式，两者模式有很大的区别。前者主要看REITs的具体项目是啥，例如垃圾发电厂、高速公路，后者主要看管理团队的能力。目前国内还没有商业地产类的REITs。
欧耶，今天就聊这么多。
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