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楼市进入新周期以来，房企可谓是迎来大洗牌！诸多知名房企资金链暴雷，最终仅余少量房企笑到最后，当然也只是目前而已。这其中，央、国企已然成为最大赢家！
日前，中指研究院发布《2024年1~3月中国房地产企业销售业绩排行榜》，销售前五分别为保利、中海、万科、绿城、华润，已然被央、国企霸榜！
图源：中指研究院
据克而瑞研究中心发布的报告，今年一季度仅有三成销售百强拿地，但销售百强房企拿地金额同比增长14%，投资高度集中，且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央、国企为主，同样由华润、绿城、中建壹品、中铁、招商等央、国企霸榜前十。
可以说，近几年楼市里如果有央、国企发展不好，那就显得有点“另类”了。而过去喊出“央企前三”的中交地产无疑是本届央、国企里的“显眼包”！
4月7日，中交地产公布，2023年净亏16.74亿元！作为中国交建集团地产板块的上市主体，总资产超过1200亿元，市值仅70亿左右，真的不可想象！
数据来源：公司财报
壹
战略选择失误！
“非典型”央企扩张上演疯狂一幕！
那么，这种情况是如何造成的呢？地产凝眸认为，战略选择失误、战略前瞻性不够、贯彻国有独资企业法人治理制度不够健全等皆系主因！
首先是战略选择失误！
要知道，央、国企普遍能选择稳健运营的发展策略，正是在于其强大的背景和雄厚的实力，只要不犯大错基本就能稳步向前发展。更何况竞争对手（多数民营房企）频频失误，央、国企不想崛起都难！
可以说，这“饼”都喂到嘴边了，中交地产硬是吐出去了！
董事长李永全2019年进入中交地产后，便喊出“复制绿城中国、创新中交地产”口号，直接复制“阳光城”经营模式，依靠扩大规模来增加利润，并定下2023年千亿规模的目标。
这种思路如果在2017年还合适，2019年就明显不是很合适了。毕竟，2019年国内楼市的调控任务就是一个字“稳”，稳地价、稳房价、稳预期，特别是“房住不炒”早在2016年就被提出，并于2019年中央经济工作会议上确定了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房价上涨已然接近尾声。
图源：百度百科
加之“新冠疫情”于2019年末初露端倪并于2020年全面爆发，导致各地尤其是内地二线城市经济遭受冲击，更对楼市造成直接影响，毕竟连营销中心都无法正常开放了，何谈销售去化？
如此情形下，中交地产仍未放弃疯狂扩张的策略。
据公开数据显示，从2019年到2022年，中交地产拿地金额分别为343亿、366亿、251亿及114亿，4年总计豪掷超千亿元，甚至不惜溢价96%拿下昆明呈贡区地块，成为诸多房企拍地时头疼的对手。
据统计：
2019年，中交地产新增土地15宗，持有项目55个，总建筑面积1465.83万㎡；
2020年，中交地产全年新增土地30宗，计容建筑面积635.59万㎡，较上年增长176.90%，持有项目85个，项目总建筑面积2376万㎡；
到了2023年，中交地产累计持有房地产项目来到117个，土地总面积1071.40万㎡。
在过去5年里，中交地产通过股权收购、增资、招拍挂等方式，新增了62个项目，足足翻了一倍多，但2023年仅新增2个。此外，这117个项目中，只有18个项目为中交地产100%持有，其余全部为合作项目。
疯狂扩张的背后，却是连续5年业绩下滑，直到2023年彻底遭遇“滑铁卢”，实现归属于上市公司股东净亏损16.74亿元，由盈转亏，才不得已踩下急刹车，全年仅新增2个项目。
事实上，早在2020年第一季度，中交地产归母净利润便已出现过亏损，甚至扣非净利润持续亏损多年，再加上大环境（房住不炒、新冠疫情等）改变，若是早早停下扩张脚步，选择大多数央、国企“稳健运营”的发展思路，也不至于搞成今天这局面。
图源：公司财报
值得一提的是，中交地产还是近年唯一连踩“三道红线”的央企，妥妥的一个“非典型”央企，完全没有起到央企应有的表率作用。
贰
战略前瞻不足！
公司经理层变换频繁！
战略选择失误的背后，在于战略前瞻性不够。
这体现在2个方面：
第一点显然没有看清近年楼市局势发展进程，对楼市大环境判断失误，才做出了疯狂扩张这一错误战略。
第二点则体现在土地储备上。据了解，中交地产90%的土地储备集中在二线城市，尤其是苏州、南京、天津、武汉、郑州等地，截至2023年末，117个项目中，一线城市中仅布局北京。今年2月还公开表示公司在上海无土地储备。
图源：网络
更别说“物以稀为贵”，如今房价还坚挺的，基本只有位于四大一线城市核心地段的高品质物业，好比此前深圳一沙河高尔夫别墅拍出1.6亿“天价”，位于上海黄浦区新天地板块的中海顺昌玖里更是创下日销近200亿的全国新纪录！
图源：网络
这完全说明了中交地产战略前瞻不够，拿地战略出现较大问题。连上海、深圳这样的热门城市都没有开发项目，谈何做“央企前三”？
然而奇怪的是，中交地产坚定地选择了疯狂扩张的道路，但在贯彻国有独资企业法人治理制度上却没有那么坚定。
此前，中交地产曾5年时间历经4任总裁，频频“换血”，分别是：
杨剑平，2016年8月——2018年5月，任职1年零10个月；
耿忠强，2018年12月——2019年7月，任职8个月；
李永前，2019年7月——2021年6月，任职2年；
汪剑平，2021年6月——至今。
最短的耿忠强仅上任8个月，现任总裁汪剑平于2021年6月接任至今也尚未满三年，已是2016年以来任职时间最长的一位，如此频繁地更换总裁一职，足以说明中交地产公司战略出现问题！
说实话，这么多年来，如果不是中交地产背景雄厚，靠中交集团各种融资渠道募集资金，甚至得到直接“输血”，换任何一家民营房企早就“暴雷”乃至“破产”了。
据了解，2023年上半年，中交地产成功发行公司债、中票、供应链ABS，合计超170亿元。
2023年9月，中交地产披露，将向不超过35名特定对象发行股票，募集资金总额不超过35亿元；10月，又宣告拟将发行不超过43亿元的公司债券。
到了今年1月，中交地产提出，拟向中交房地产集团借款不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%。
图源：网络
如今，中交地产正式“由快转慢”，开始选择“稳健运营”的发展战略，但在楼市新常态、二线城市去化难等大背景下，中交地产纵使能“熬”过去，恐怕从此也会一蹶不振，距离昔日“央企前三”的目标越来越远，遥遥无期！
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！
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