看了下万科 23年年报，总结如下：
1， 归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。盈利能力跟保利相当，比中海和华润置地差。
2， 毛利率15.2%，22年19.5%，21年21.8%。单看23年第四季度毛利率11.35%，下降很快。24年一季的销售及毛利都将是史无前例的差，24年才是如履薄冰，如坐针毡。
3， 销售分区域来看，北京战区营收占比15%，仍然小幅亏损，东北战区营收占比5%，净利率-7%，东北战区业务基本集中在哈尔滨，长春，沈阳及大连，亏成这样看不太懂到底是咋回事。
4， 全年实现销售额3761.2亿元，合同销售面积2,466.0万平方米，交付住宅、公寓、商办共计 28.9 万套，套均价 130.45万元，每平均价1.525万元，小户型为主，放开7090政策后，后面调整压力很大。
5， 年末现金余额998.14亿，比3季末下降38.66亿，对照着看应付账款余额2216.88亿。
6， 存货（预付+其他应收+存货+长期股权投资）余额11437亿，全年下降2260亿，第三季度单季下降1366亿。看到了万科逆境求生的果决坚毅。
7， 存货的抵减项合同负债3086亿。
8， 投资性房地产余额1101亿，全年增加115亿，真的是重资产，尤其放在今天看。
9， 全年管理费用同比下降38亿，主要是人工开支减少。高管团队拿的薪水，感觉跟道光皇帝的节俭一样。年报没披露，如果名誉人士真的依旧拿高额年薪，像不像那个谁甲午年盖戏园子。如果讲契约就不要讲情怀！
10， 短期贷款几乎没有了，全部置换成了长期贷款，本集团实际利息支出合计 142.6 亿元，其中资本化的利息合计 94.2 亿元。2023 年境内新获融资的综合成本为 3.61%。后续融资成本大概率要增加。
11， 23年开发业务竣工计容面积约 3,133.5 万平方米，合同销售面积2,466.0万平方米，已完工开发产品（现房）1,077.4 亿元，相较而言24年待售有保障。房子基本都在三线城市以内，算是很克制了。
12， 确保安全底线，2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。坚定降杠杆，未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。拭目以待！
13， 喊了多少年的活下去，终于还是活成了今天这个样子！活着不容易！千头万绪，五味杂陈！想说爱你并不是很容易的事，想说忘记你也不是很容易的事。
14， “公司一直以来坚持大道当然、合伙奋斗的核心价值观”，没太懂什么是大道当然！“万科坚信人才是唯一资本”，所以万科没那么看重合作伙伴和股东的感受，不是不管合作伙伴和股东利益的意思啊！
华生说万科待人接物的态度完全是现代企业冷冰冰的成本和效率考虑，万科的管理层大模大样惯了，自诩自己是治理结构和文化独特的现代企业，既不懂国企的规矩，又没有私企的殷勤。我感觉万科还是那个万科，骨子里的东西变不了。
good luck to vanke！$万科A(SZ000002)$