保利自己做的图

小秘书差不多得了吧。。保利官方图你审核个锤子呢？

有了万科的前鉴，对保利的报表也没法乐观，万科走在了保利前边，保利今年的交付、在建支出与销售回款的剪刀差压力比万科大得多，竣工下降15%，目前销售下降了40%。保利的经营性现金流比万科好，只是因为在不同的结算阶段的反映。保利比万科好的地方是目前账上的现金足够，短期没有万科面临的流动性问题。保利的隐患是一旦公开市场有风吹草动（别说央企信仰就一定100%没问题，销售持续下降债券人的心态就会变，这几年看太多这类的事了），债市发不出去，保利经营贷的资产都没啥空间。销售不好万科和保利都难受，半斤八两

我去年3月中旬开始追踪土拍数据，这个是按照各地资源部门的土拍完成的公示时间来确定的。从数据看万科还真不算是激进拿地。
注意1：1、2月的数据是根据保利和万科拿地月报反向追踪了一部分，也包括了22年的四块地（故不要看加总）万科跟保利的月报公示标准不一致，前者是支付款项时才计入当期，股权转让的4块地计入月报公示也不合理，其中上海的理想地块是规避3年不许拿地的要求，另外至少2块我追踪过，出质了很久才进行股权转让。说明早就谈好了。

没必要和这些人争论，经济发展和房价部分正相关！如果经济倒了，买什么都多余！过分看空地产几乎等于看空经济，既然看空经济，不如空仓！

这问题挺难回答的，为此我搜集了保利和万科最近几年的数据，如下图，线上为归母数据，线下为合并数据。答案不一定正确，主打一个认真
从两年公司的年报中，共计有5个样本明确给出了一年期有息负债的数量，没有任何一年归母期末现金及现金等价物余额大于一年期有息负债。所以这种比较不合理，也可以说都有问题。从经营层面看，母公司很多的负债是通过为子公司担保导致的，实际承担负债的应该是子公司，故只拿归母期末现金及现金等价物余额来衡量有失偏驳。
关于放款，银行对KIP考核也决定了央企的身份是多么值钱，还有，很多央企都成立了集团财务公司，这也是个安全垫。
拿地当结果看吧，毕竟我们只是投资者，产业眼光和经营方面还是尊重专业人的眼光（虽然产业也会犯错，但通常都是系统性风险，很难躲过去）。拿地就说明现金流风险小。你看万科24年实际没拿过地，1月公示的4块地，有一块是10月拿的，一块是12月拿的，权益都是2亿多。而且12月的三块有两块是回迁项目。

资金监管率35%，年报提供的现金短债比1.28是非受限资金的。万科过去2年的资金监管率是36%和34%，如果也按照非受限资金计算，现金短债比就不足1了

担忧的是合同负债同样大幅下降，后劲不足。存货居高不下，消化不良。房价风险敞口大，危机四伏。总而言之，惨

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隐藏数据系列之一：
由图中数据推算，2022年拓展金额为1612.6亿（注：克而瑞测算新增货值为2514亿）。
全年销售4222亿，2023年获取项目销售300亿，存量项目销售2575亿，由此得出2022年获取的项目在2023年卖掉了1347亿。
保利定义的存量项目是22年之前获取，22年当年去化多少未知，假设也是300亿，那么截止23年底22年项目已经去化了65%。
这张图，保绿做的比较好的就是把存量单独拿出来统计，因为2022是毛利率分水岭，也相当于给了一个业绩指引。

没必要和这些人争论，经济发展和房价部分正相关！如果经济倒了，买什么都多余！过分看空地产几乎等于看空经济，既然看空经济，不如空仓！

不用这么复杂，销售额下滑了，就不会好

隐藏数据系列之二：现金问题
图中可知，一年到期负债为737亿，现金短债比为1.28。
得出不受限现金为943亿。
全口径现金为1480亿，得出受限现金为537亿，大概是36%的受限比。
同时，已售未收还有966亿。
现在就出现了几个问题，这几个问题我个人很希望业绩发布会能听到高层解释：
1.受限现金如何定义？是合作项目的问题？是地方监管的问题？兼而有之？比例？
2.已售未收966亿又是如何定义？监管问题？亦或是在途按揭？兼而有之？比例？
3.母公司现金大幅度缩水2/3是为何？偿还公开融资是否需要完全动用母公司现金？项目层面现金能否及时归集？
这几个问题个人感觉还是比较重要的，公司正在征集发布会问题，哪位朋友比较爱动弹可以列上，看看能不能得到答复。
一季报母公司现金是个人比较关注的点，如果在投资力度不强、新增融资较多的情况下仍不能有效改善，可能就要被迫减仓避险了。

不必要在粪坑找豆子吃吧，远离地产股才是王道啊

回购不注销不算分红，回购注销才算分红

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