以前的房地产是火热的，所有的资金都在削尖脑袋往里挤，有钱就买房成为共识。
现在的房地产是迷茫的，如同一个刚刚成人的少年，站在人生路口迷茫，不知何去何从。
未来的房地产会如何，几乎没人说的清楚。
新模式、长期、三稳、多渠，各种新名词正以前所未有的速度被创造，却从上到下没人能说出一个准确的定义，管它怎样，喊了再说。
未来到底如何，过去的问题又是什么，本人尝试做一个猜测，纯属一家之言，莫要当真。
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一、对于政府来说，把一次性收益变成长期收益是必须的。
卖地是一次性收益，租地是长期收益。
卖出一块地，在通货膨胀、货币超发等长期不可逆因素下，最终会竭泽而渔、只出不进。
从这个角度来说，房产税是必须的，这部分税收会被用来维持治安、维护市容、提供教育医疗公共出行等保障。
这是迟早的事，房产税是注定要出的，但不是现在。
单纯的房产税不能够解决问题，政府卖地收到一次性收益，却损失了土地升值的长期收益。
这部分通过一次或多次转手交易被房东们赚走，政府只是拿到了税费，这是一块很大的损失。
当然，想让人买房，这些让利是必须的——不让利人家凭啥买？不获利人家凭啥认购新股？
解决的办法，就是变买为租。
今年租3000，明年3200，后年3500，租金递涨，以5%的增长率来算，30年后就到了1.3万。
这显然比卖地合算的多，地价增值的收益被政府赚走了。
因此，“变卖为租、追求长期收益是必然的”，经济发展阶段来说也已经不需要瞬时产生大量货币支撑发展。
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二、对于民生问题来说，多渠道、多层次的住房供给是必要的。
现在的供给结构非常单一，买占了90%以上。
剩下的一丢丢则是各种廉租、人才等。
恕我直言，现在的廉租，应该叫公租：
Gwy租房。
不展开了。
多渠道、多层次，目前来看很可能是双渠道、四层次。
双渠道是租和购，要并举。
四层次依次为：
严格控制资格、不满足后需要限期撤出的廉租房，主要针对困难群体。
用于过渡、给新市民及工薪阶层的保租房，或者说是长租房。
满足初次置业、满足低层次自住需求的刚需商品房（注：这部分本人持怀疑、否定态度，这是没有必要的）。
满足高品质、高质量自住需求的高端商品房。
第一种是国家纯纯的福利，当然也不可能有多好的地段、多高的品质，凑合住而已。
第二种是长期收入来源，以后将由政府一手把控市场价格，“也是很多老破小、大高层、刚需住宅的最终归宿”，最终所有的存量房都会成为长租房。
第三种是阶段性措施，目前有些一二线城市仍然是增量市场，距离存量还有一半的路要走，如果停止低端供给，哪怕是租房恐怕也没法满足所有市民居住需求。但未来，也许在20年之后，这种东西会彻底消失，不会再新建。这种依然会坚持房住不炒，会严格控制购买资质，尽可能确保定向供给。
第四种则是纯粹交给市场，不会再有任何限制，唯一的限制就是票子——有钱随便买，没钱靠边站。这种房子，依旧具备投资价值，但投机属性会越来越重——既然是商品，价格就会有波动，想炒随意，赔了倒霉。由于占比少、客户群体抗风险能力强，价格波动对经济总量的影响也不会太大。
也就是说，“房住不炒终归会被租售并举、多轨制所取代，这本身也只是一个阶段性做法”。
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三、对于房企，转型是不可避免的。
房企现在的业务，基本分为住开和自持。
绝大多数房企，住开业务占比超过了90%。
依据未来的方向，市场不会再有如此大的容量，房企转型是不可避免的事情。
对于廉租房、长租房，最可能的模式是政府出资、房企代建、运营，在这种模式下，房企单个项目的利润是确定的，运营获取的类物业费也是稳定的，这部分的估值不会太低、也不会太高——单个利润确定了，获取量却不确定。
对于刚需住开，与现状没有太大的差别。由于供给的缩量、供应方式的多元化，囤地不再是合适的选择，政府也有办法禁止屯地，量入为出、以销定产会是主流。产品设计好、资金周转快、利润损耗低、融资成本低的房企会占据优势，央国企需要提高效率，民企需要扩张信用，啥也不是纯粹做融资平台的会被淘汰掉。
对于高端市场，则依然是资本的混战，投资难度会加大，投资收益会丰厚，会有完整的、不逊于以前的、规模精简的利益链条。土地投拓水平、产品力、服务质量是关键，流转速度却没必要特意追求。
总的来说，房企会从单纯的住开转型为代建、运营、住开兼备的综合性行业，这里面会有很多分支，有些可能只做高端住宅开发，有些可能专注代建运营，有些则是“种地的农民”专做刚需住宅，估值方式怕也是千差万别。
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四、对于个人，房产投资的门槛会变的很高。
未来的房产投资会越来越专业，怎么买怎么赚的年代可能一去不复返。
投资低端房产，需要认真的测算利率和收益率，不借高成本资金、不过度上杠杆是基本原则。
投资高端房产，需要对地段、经济发展趋势等有更好、更细的理解——都在说出生人口下降，然而今年小学大幅度扩招，未来两年也不会少。
同样的，鹤岗哪怕成为鬼城，上海怕也是人满为患。
有些东西不是一句人少了、城镇化率到头了、杠杆太高了就能说明白的，天天喊这个的，基本是抖音看多了。
由于房产投资的专业性，不动产投资基金会如雨后春笋般出现。
有的是参与长租房建设、分享后续租金收益。
有的是集资购买低端房产用于租赁。
有的是为高端住宅开发配资。
甚至不排除团购高端住宅阶段性炒作。
这些都会有，也会一定程度上丰富老百姓的资产配置方式。
中介行业也会升级，昨天种地今天卖房的情况会逐步消失，取而代之的是资产配置专家、不动产估价师、地产行业分析师。
这同样是一片蓝海。
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如果大家耐心看完了这篇又臭又长的文章，那么我觉得大家对于国家从2016年起试图作出的改革会有更深层次的理解：
传统卖地模式虽然还有空间，但确实已经接近下半场。
而我们不太可能等临近终场前再做出改变、探寻新发展模式。
趁着还有空间、还有试错机会，尝试做出改变是必要的，寻找替代产业也是必须的。
真正被人诟病的，是一根筋一样的择时。
是不是必须要在疫情还不确定的时候下重手？
本应持续20年的改革，是不是必须要毕其功于一役？
外部环境错综复杂，有没有更好的时机？
能不能先等替代产业产业成型再动手？
能不能先明确新发展模式蓝图再着手改变？
是否需要依靠行政手段而非市场自我调节来完成产业升级？
一个个操之过急、急功近利的错误，加之各部门之间抢功劳、不协同，让我们付出了惨痛的、鲜红的代价。
风雨后，希望能够看到彩虹🌈。