为啥不涨 说白了 没有新盘 没法炒 没有新盘 就是炒作资源不足 难道高位去接你的二手盘?把利润留给二级市场 不存在的 炒新区的逻辑是 你炒高了 政府卖地的价格才会提高 没有地的区域 谁会去炒?炒到100万一平 政府半点好处没有
深圳有这么一个区。
它在今年1-6月这整个半年里,新房0成交。
它今年上半年二手房成交均价只有3万多点,几乎是全市最低。
它在十年前还是市民心中的豪宅区,均价全市最高,十年之后房价却是深圳倒数。
它在深圳市近三百公里的地铁线路中,半米都没沾上。
它不是龙岗、宝安这样的原关外地区,而是根正苗红的关内。
它也不是坪山、光明这样新成立的行政区。
如果你对深圳比较了解的话,应该就会知道,这个区是盐田。
壹
提起盐田,很多人会想到深圳外国语学校。
这所深圳顶尖的高中就坐落在盐田的梧桐山脚下,人杰地灵。
一定会有更多人想到的是大小梅沙。
从市区驱车前往大小梅沙,漫长的路程中满眼尽是葱翠的山林,半山腰上时不时还浮出几座山间别墅。
从前每次路过,村长都十分羡慕住在这些别墅里的土豪。
十年前,许多购房者也是这么想的。
2008年,福田、罗湖、南山的均价还是1字头,盐田的均价,在众多豪宅盘的推动下,率先突破2字头。当时两万多的均价已经在深圳傲视群雄。如今的土豪南山,在当年房价不到盐田的八成。新秀宝安,当年价格仅为盐田的一半。
而这十年间,深圳房价飞涨,盐田却落在了其他区后面。
盐田2003年入市的万科东海岸,开盘价是6600元/平方米,领跑深圳。现在其二手价格为43772元/平方米,涨了5.7倍。
和盐田万科东海岸同期开盘的南山后海天骄华庭,开盘价为6200元/平方米,如今价格是96946元/平方米,涨了14.6倍。
南山和盐田这两个当时同期入市、价格相近的楼盘,如今二手价格却差了一倍不止。
南山的房价如今已经站上了十万大关。今年上半年,无数富豪排着队摇号争抢南山的几个明星楼盘。像华润城三期“富豪冒大雨排队打印证明”,招商双玺“五千万在深圳只能找个角落蹲”这样的现象成了全民调侃的梗,刷爆了大家的朋友圈。
而盐田在这半年里却尴尬地没有统计数字,因为盐田这半年以来,一手住房是0成交。
当然,长时间没有成交的主要原因,是盐田一直没有新盘入市,部分已开盘的房源,开发商又没拿出来卖。但盐田的二手房方面,也面临着房源不足、流动性差的局面。
乐有家研究中心的统计数据显示,2018年上半年,盐田二手房成交均价为3.4万元/平方米,不仅远低于福田罗湖等关内兄弟,在全市范围内也只比光明、坪山这两个新近成立的行政区高。
成交量方面,深圳贝壳研究院有详细的统计。
表中可以看出,2017年以来,盐田二手住宅成交量低迷。每个半年统计周期,成交量都仅为六七百套,不及其他行政区的零头。2018上半年的数据环比下跌了7.4%。
其中还有像这个哥们一样,巨亏两千万的。
在80年代,深圳最令人向往的地方,就是盐田的中英街。中英街街道的一边是深圳,另一边是香港。在那个年代,能够一步跨出国门,这是最大的旅游IP,吸引了无数游客。这条短短的街道,巅峰的时候有商铺300多间,一年上缴税收一个亿。
但如今中英街已经门可罗雀,大概从深圳的90后开始,中英街已经彻底淡出了人们的生活。
属于盐田的符号慢慢淡出,如今在城市发展与市民的生活中,盐田似乎只剩下了港口与景区。
盐田怎么就被忘记了?
贰
盐田位于深圳的东部,辖区面积72.63平方公里,是深圳面积最小的区。盐田三面环山,一面临海,地势北高南低,属滨海丘陵地形。
得天独厚的山水资源是大自然给这个区域的赠礼,但是这样的地形却也成为了盐田发展的桎梏。
村长认为,地形就是阻碍盐田发展的最直接因素。
七十多平方公里的面积本就在深圳各区排名末位,其中还包括了一大片无法开发的山地。
深圳土地难以为继的情况,在盐田十分突出。
房天下中介平台上查询结果显示,盐田区上一次有居住用地推出拍卖,要追溯到2004年,并且那块土地还没有成交。
一级市场土地供应窘迫,直接结果就是新房供应不足。深圳市规土委公布的数据显示,盐田上一次有新盘备案,还是2016年7月份的事了。
土地供应紧缺的问题,罗湖作为最早建成的老城区,也同样面临。罗湖的思路是大量进行城市更新,甚至喊出了“五年再造一个新罗湖”的口号。那盐田的城市更新情况如何?
在盐田公布的18年城市更新计划中,有8个项目。
其中面积最大的项目有4.6万平米,但更新方向是物流功能。
山泉小区、诗宁小区等方向为居住和商业的更新项目,目前还未确定实施主体。
在深圳保障性住房性的城市更新图里,盐田的权重也明显没有其他区大。
目前盐田除了个别公寓和别墅之外,住宅楼盘也只有佳兆业城市广场这一个潜在入市项目。
可以预见,将来很长一段时间,盐田的新房供应都会十分紧缺。
二手房价格很大程度上是以新房价格作为参照的标尺,盐田没有新盘的带动,二手房自然也涨不起来。
土地的紧缺不仅体现在居住用地上,也同样体现在商业和工业用地方面。盐田不像宝安、龙岗,还有相对大片的土地,能为比亚迪、富士康这样的企业提供布局空间,难以形成聚集效应。
盐田这些年来,除了安身立命的港口、物流业之外,吸引到的知名企业也只有华大基因和万科。而万科在深圳湾超级总部基地里新的总部大厦,已经在今年4月份开工建设。
地形地势不仅限制了盐田的土地供应,还扼住了另一个重要命门,交通。
梧桐山、马峦山等山脉天然阻隔了盐田和其他城区的联系,从盐田前往城市腹地只有两条路。
盐田到市中心往返路上糟糕的交通状况,一定会让想要去大小梅沙,或者东部华侨城游玩的深圳人兴致大减。
偶尔游玩一次,或许还可以接受拥堵的交通,但如果要你住在盐田,每日都如此通勤呢?
数据显示,盐田的购房者平均年龄为34.2岁,是全深圳最高的。福田、南山购房者年龄偏高,是因为这几个区价格高,能买得起的人多是事业有成,有一定年龄。
而盐田的平均年龄高,除了别墅项目多以外,另一个重要原因就是年轻人不喜欢。路面交通拥挤,地铁还没开通,每天从盐田到南山上下班得花不少时间。
买菜5分钟,塞车两小时,是盐田人民对交通状况的无奈自嘲。
同时,盐田也确实缺了一点运气。相对于深圳其他区,盐田在地缘上看,偏离了珠三角乃至粤港澳大湾区的发展重心。
大湾区的核心在于珠三角东侧,港深莞穗这条中轴线,宝安是深圳在这条线上北进的桥头堡,风光无限。反观位于东部的盐田,哪怕是此前深圳的东进战略,重点也在龙岗。
盐田因为或先天或后天的原因,在深圳范围内区位优势丧尽,直观地体现在了房价上。
人们抗议高房价逼走了人才,逼走了企业。但当房价比其他地方低的时候,人们又认为这个地方的竞争力不够,支撑不起房产价格。
这是中国楼市黄金时期的时代悖论,在盐田体现得淋漓尽致。
2002年有一篇名为《深圳,你被谁抛弃》的文章掀起巨大反响,一时竟成时代之问。十几年后深圳用强大的民营经济和创新能力,给历史作出了回答。
时至今日,很多人在网络论坛里会问,盐田被抛弃了吗?
村长不这么认为。
深圳强大的购买力早就辐射到了东莞、惠州,盐田作为市内,只要有新盘入市,始终还是会有不少人关注。
但盐田想要成为独当一面的大区,成为深圳城市格局中东部新的一极,还缺一个契机。
这个契机,是2020年地铁的通车。地铁对于交通拥挤地区的重要性不言而喻。
这个契机是新政策的东风。例如五月份深圳关于城市更新工作的新政策。包括盐田在内,深圳的城市更新工作有望提速。
这个契机,是下一条交通动脉的建设。随着深圳东部整体的发展,盐田将来新建设其他连接各城区的快速干道是有必要的。
同时,盐田目前还没有高铁站,普铁也只有一条承担盐田港货运集散功能的平盐铁路。高铁线路将极大拉近地区间的空间关系,改变地区的地缘格局。
将来时机成熟,平盐铁路功能将得到提升,盐田可新建高铁站与联络线,往西接入广深港、深湛线通达粤西,往东接入厦深线(或者规划中的深汕第二高铁)对接东南客专,连接江浙。
为啥不涨 说白了 没有新盘 没法炒 没有新盘 就是炒作资源不足 难道高位去接你的二手盘?把利润留给二级市场 不存在的 炒新区的逻辑是 你炒高了 政府卖地的价格才会提高 没有地的区域 谁会去炒?炒到100万一平 政府半点好处没有
为啥不涨 说白了 没有新盘 没法炒 没有新盘 就是炒作资源不足 难道高位去接你的二手盘?把利润留给二级市场 不存在的 炒新区的逻辑是 你炒高了 政府卖地的价格才会提高 没有地的区域 谁会去炒?炒到100万一平 政府半点好处没有
没有新盘,就没有炒作动力。
盐田真是很宜居。空气好!人少,物价也低,适合生活!
继续涨,这价太低了,中国均价应该可以到二十万每平方米
开头就瞎说了 外国语学校和盐田有一毛线关系?莲塘那是罗湖的好吧。
好吧,开始造势了,这两天看到第三次这个文章了
盐田,好地方
新房半年未成交一套,还谈供应紧缺?
归根见底,还是经济发展和人口流入问题。这都和南山这几年发现不能比。交通也不方便,在深圳工作盐田买房不现实
看标题我以为便宜得我买得起,买个海景房度余生也不错啊,结果一看单价还是买不起啊