网上美国房地产市场的统计数据其实很多，但是由于统计口径不同、习惯叫法不同，总是给人一种很乱自相矛盾的印象。花了一早上找到以下自认为靠谱的数据，记录一下：
美国的房屋销售其实是以二手房为主，新房销售是2018年后才恢复到10%以上。2005年是美国房屋销量的顶点——新房、二手房共836万套，成交金额1.98万亿美元，比1999年翻了一倍。其中新房接近140万套，也是顶峰，新房销量随后几年销量逐年下降，至2011年见底，为30.6万套，竟然跌去了76%（140万套不是准确数字）。但同时二手房成交没有跌这么多，2005年二手房696万套，2011年二手房406.4万套，下跌41%。 另外，美国房价从2007年至2011年，下跌32%。
08年霍顿房屋遇到了今天万科类似的困境，股价从06年的33美元跌到08年3.2美元，自救方法也差不多，7折卖房，甩卖土地、资产，计提资产减值曾一年减了净资产的一半。然后0 9年至今16年52倍。
对比美国这些数据，几点思考。我认为，1,住房销售合理值10亿平米只有参考意义，矫枉必须过正，既然你这么多年大幅高于10亿平米了，为什么跌的时候到10亿平米就可以止住呢？你禁止别人买房可能还容易点，但是要别人去买房就难多了。美国新房销量6年跌到原来的将近1/5,如果是这样的惨烈程度，如果发生在中国会如何？ 现在二手房抢了新房很大的市场，因为新房价格是备案制，还有诸多风险。二手房降价全凭房东的冲动和用钱的急迫性，议价空间更大，往后也许国家也会设置障碍禁止给价格过低的二手房过户，以保护新房市场。这个是极可能的，因为新房市场才能带动土地的IPO，二手房交易再火不过是二级市场的存量博弈，手续费能收几个钱？ 2.美国那6年房价才降32%，我见市场上很多观点，就是房价降30%左右就是底，理由好像是什么“贷款7成首付跌光”。这种参考和这种类比是很荒唐的，如果看跌，火中取粟，谁还在意什么首付？杀跌的时候会因为股票低于成本价不卖股票吗？参考美国也不科学，美国房价10几年才翻一倍，涨的时候你不参考他，跌的时候就参考？3 霍顿房屋当年的很多操作，我们是学不来的，可以随意定价打折卖吗？市场不行，美国迅速淘汰中小开发商，迅速出清。我觉得我们做不到。很多公司是不怕亏的，而另一方面，地方政府土地出让也是刚需。4. 目前阶段销量什么时候企稳价格什么时候企稳，谁也不知道，说知道的不是妄人就是骗子。但是观察指标，先可以看二手房价格。如果二手房价格仍在持续下跌，新房市场不可能企稳。只有二手房价格止跌回升，新房价格和销量才可能有起色。保持耐心。5具体到万科，我认为万科不会倒，净资产足够厚，且记账方式一直保守（虽然资产质量也不咋地，尤其不动产），但是腾挪空间还是足够，普洛斯股权、万维物流股权、印力股权、这么多商业和写字楼、酒店，甚至万物云股权。如果愿意处置，无论这几年计提多少资产减值，都可以保证账面利润不亏损。但是，长远的投资者一定是看长期，卖祖产是不可持续的，卖一年两年可以，总不能连卖10年，最终还是得看万科的市场开发能力，看他老本行的造血能力，而对一个产品差异化很小的市场，这不完全取决于万科，只能等待跟随大势，目前的市场气氛完全是买方市场，而且是买方逐渐枯竭的买方市场，可能过一段时间，“把屁股下的房子带租约卖了白住几年，买家几年后再少收几十上百万请他买回来”的故事也可能会出现了，就如当年0首付高杠杆买房以租养贷大赚特赚的故事一样。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$