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摘要：璀璨系在北京市场面临压力，其中股权转让和加强营销是减压手段。
观点指数(GDIRI) 北京产权交易所上架北京招盛房地产开发有限公司40%的股权，转让底价为13.2亿元，需缴纳保证金3.96亿元。该公司由招商局地产（北京）有限公司100%持股。
上述股权转让是行业的普遍做法，比如引入合作方可以减少资金压力，学习合作方的经验等。
截至2024年4月30日，北京招盛房地产开发有限公司营收为0，营业利润-1093万元，净利润-812万元，资产总计44.03亿元，负债总计11.26亿元，所有者权益32.76亿元。
由于销售和收入结转存在时差，所以项目公司营收还是为0。项目地块位于亦庄新城台湖，该地块去年6月被招商蛇口摇中，地块总价33.005亿元。
据查，北京招盛房地产开发有限公司为北京招商璀璨时代项目公司，招商璀璨时代去年8月预售开盘。该项目备案名璀璨嘉苑，预售证号京房售证字(2023)开5号。
此前，招商蛇口在北京有不少低权益项目，如去年签约销售面积达10.28万平方米的北京顺义臻珑府，权益为40%。
不过今年举办的2023年业绩会上，招商蛇口的低权益占比问题得到改善。2023年招商蛇口结转项目权益比例提升，使得少数股东损益同比减少42.4%至27.9亿元，归母净利润占比从上一年的46.9%提升至69.4%。
在利润增收面前，公司有意提高拿地权益比例。去年北京部分新增项目的权益比较高，如北京招商臻园、招商璀璨时代和璀璨公元权益均为为100%、北京招商玺为90%。而本次项目股权转让动作似乎与今年公司提高权益的意识相悖。
减少项目权益很大可能与去化不及预期等原因有关。
招商璀璨时代于2023年8月17日获得了首张预售许可证，预售套数为834套，预售面积为9.02万平方米。截至2024年5月16日，该项目已签约287套，已签约面积为2.89万平方米，计算下来，去化率仅34.41%。
项目均价可能也是阻碍去化的一个因子。璀璨时代项目成交均价约为5.86万元/平方米，高于通州均价6000元/平方米左右。（中介平台显示，通州房价在52000元/平方米）
招商璀璨时代是招商璀璨系在北京的第二个产品，而首个产品招商璀璨公元为了项目销售采用了一些营销手段。
“璀璨系”是招商蛇口近年来打造的新一代产品线，客群主要面向有着更高需求的城市新中产人群。
今年4月份，位于北京通州的招商璀璨公元项目，推出了“买一送一”活动，凡是购买77平米两居室的客户，将免费获得一套位于烟台的108平米海景现房。招商璀璨公元项目主力户型为89平方米到140平方米项目，以首置、首改定位为主。
这个项目是去年4月招商蛇口以23.2亿元+3.3万平方米现房销售面积的代价竞得，楼面价约3.57万元/平方米，溢价率15%，住宅销售指导价6.2万元/平方米。
北京住建委数据显示，招商璀璨公元于2023年8月9日获得了首张预售许可证，预售套数为281套，预售面积为3.1万平方米。
截至2024年5月16日，该项目已签约套数为155套，已签约面积为1.78万平方米，计算下来，去化率为55.16%，成交均价约为5.91万元/平方米。
从整体去化率来看，压力仍在，并且该项目也继续开展新式促销。璀璨公元在今年“五一”假期推出甄选房源“一口价”，同时联合其他几处楼盘推出线上直播购房节，当月认购完成付款20%签约送价值约3万元豪华游轮票。
4月30日，北京优化政策放宽了五环外购买商品住房的限制。璀璨公元估计是想抓住这波热潮，冲销售。
北京市住建委数据显示，5月1日~5月11日，北京期房网签566套，环比4月21日~4月30日期房网签1248套的数据下跌了约55%。环比幅度客观反映了市场并没有想象中的回暖，居民买房仍持谨慎态度。
这或许也是璀璨时代和璀璨公元基于市场表现作出相应动作的原因。
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