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原报告 观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：上海地产在城市更新中更为主动，最突出的一点是对土储的把控。
观点指数近日，上海市徐汇区长桥街道两宗地块计划以协议方式出让，分别为xh315-10与xh313-16地块。两宗地块的意向用地者为上海新长桥企业发展有限公司，该公司由上海地产和徐汇城投联合控股。
上述地块总面积为39686平方米，规划总计容建筑面积123970.32平方米，出让价格高达79.04亿元。
此前，上海地产已经在长桥新村片区的旧城区改建项目已中和徐汇区有合作基础，该项目是上海地产集团“两旧一村”改造工程下的首个试点项目，也是徐汇区首个政企合作项目。
从过往的经历来看，上海地产为了在城市更新项目上持续投入，会在某个时间节点出售项目公司的部分或者全部股权，以此来完成资金回流。因而，上海地产新进的两个地块项目能否实现全程操盘，其实还存在不确定性。
事实上，上海地产自身开发的项目也有不错的收益，其中商品房开发及不动产经营毛利率达到30.93%。根据观察，目前行业的毛利率维持在22%左右。
城更主力
上海地产在城市更新中更为主动，最突出的一点是对土储的把控。
上海地产被称为上海“存量地主”，由上海市国资委控股，专注于城市更新项目，包括区域整体开发、旧区改造、城中村改造、生态环境建设、保障房及租赁住房建设运营管理、美丽乡村建设、黄浦江码头岸线投资建设管理、滩涂生态、开发区建设和功能提升、大众养老等。
截至2022年7月24日，黄浦区建国东路68街坊及67街坊（东块）二轮征询首日，以97.92%的高比例完成签约，标志着上海完成283.7万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋的改造。
其中，上海地产集团共参与实施黄浦、虹口、杨浦、静安等区25个项目，共计75幅地块的旧区改造工作，改造各类旧住房面积147万平方米，投资总量3790亿元，是上海市旧区改造的主力军。
上海地产在承担功能性开发的角色中，也品尝到了城市升级的红利，并且这个红利机会还在延续。
上海市政府披露，2023年上海“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标。其中，零星旧改完成12.3万平方米；包括小梁薄板在内的旧住房成套改造完成29.6万平方米，城中村改造启动10个项目。
上海将持续推进“两旧一村”改造，到2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；基本完成小梁薄板房屋改造；实施3000万平方米各类旧住房更高水平的改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台；中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。上海地产在上海做功能性开发依然有比较大的市场容量。不过，可能不会每一个项目都跟进到底。
从近两三年的动作来看，上海地产的不少项目地块在某个时间段即会被出让股权，状态上有的是部分开发，有的则是完全未开发。从已转让的项目来看，部分其会占有小部分股权，也即享有部分股权收益。
如去年3月，上海地产持股73.75%的上海地产三林滨江生态建设有限公司在公开平台中放出两家企业的股权及债权，总转让底价超过了147亿元，最终被陆家嘴收入囊中。
其中，上海德茗置业有限公司80%股权及转让方对标的企业59.49亿元债权的转让底价为61.71亿元；上海筠铭置业有限公司80%股权及转让方对标的企业71.18亿元债权的转让底价，略高于德茗置业，达到86.06亿元。
当前，上海土地竞争激烈，很多房企在核心区域、核心地段拿地的策略已成为共识。上海地产手里有不少高质量的土储，无论是自己开发还是出售，都有很强的市场需求。
自投产品转化
如此前所述，上海地产集团选择挂牌退出某个项目,并将其转手给房企，既能够有所盈利，也有利于回笼资金投入更需长期投资的城更项目。
上海地产以功能性开发赋能城市更新获取利润，其自身也有一些开发项目去支撑整体的盈利。
2023年债券年报显示，上海地产集团房地产综合开发和不动产经营与管理业务主要指下属上市公司中华企业负责的住宅、物业经营与管理。中华企业是上海地产的二级单位，其更偏向于承接市场化项目，上海地产开发收入很大部分来源于中华企业。中华企业2023年开发产品收入为116.23亿元，占比88.13%，同比增长867.12%。
中华企业2023年实现归属于上市公司股东的净利润为5.55亿元，较去年同期增加6.12亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.27亿元，较去年同期增加11.48亿元。
上海地产亦会把一些项目地块转让给中华企业进行操盘。后者可以增厚自身的土地储备，并且一些地段稀缺的城市更新项目可以打造出更多有价值的产品。
比如在2021年10月28日，中华企业与关联方上海世博土地控股有限公司成功竞得上海地产三林滨江生态建设有限公司持有的上海淞泽置业有限公司95%的股权。
据悉，该次竞拍成交总价为121.95亿元，其中中华企业出资62.9亿元受让淞泽置业49%股权及相应债权，世博土控出资59.05亿元受让淞泽置业46%股权及相应债权。
此前中华企业定增预案显示，上海淞泽置业有限公司旗下的项目中企云萃森林项目拟使用募集资金6.5亿元，剩余部分由公司通过自有资金或其他方式解决。
中企云萃森林项目总投资为114.12亿元，住宅部分规划总套数为1179套，预计实现销售额（含税）131.91亿元，预计净利润24.34亿元，即净利润率达18.45%，预期收益还是比较可观。
不过，中企云萃森林先后四次入市，项目并没有预想的畅销。2022年12月16日项目首开，304套房源434组认购，认购率142.76%，按照2:1的入围比，未触发积分；2023年3月推出的第二期245套房源，有效认购客户为415组，未触发积分。三期认购率为16.9%，四期为27.45%。
而位于同区域的华润置地前滩润璟项目则有不一样的表现。2022年10月31日，据上海联合产权交易所披露，华润置地接手了上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权，成交价为35.26亿元。
华润前滩润璟项目于2023年5月推出两个项目合计325套房源，认筹时均触发积分，且实现开盘当日售罄。2023年9月30日-10月4日，该项目在认购期间的认购人数接近在售房源的3倍，达到278%。该项目二期加推了171套低密度房源，备案均价达13万元/平方米。
数据来源：企业公布，观点指数整理
从上表也可以看到，上海地产2023年收入主要是保障房销售和商品房开发及不动产经营业务（占比超50%）。
未来，上海地产涉足更多城市更新，也就意味着有更多的机会获得优质土储，而在自投方面应该还有更多的进步空间，例如提升产品打造等。
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