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摘要：融创代建战略提上日程，但面临市场竞争也愈加复杂，围炉之后如何取暖仍需时日。
观点指数 近日，融创代建信息发布平台-融者共创建管集团官方微信公号开通。平台成立是受市场变化而作出的选择。
从官微的简介上看，融者共创有三个关键词“高端”、“服务商”和“长三角”。这也意味着融创代建有了细分的战略目标和规划。
融创重视代建，也如房企系代建企业一般，对代建模式所带来的现金流和利润存在乐观的预期。但是要考虑到，融创自身代建业务在市场中的认知与号召力。
另外，委托方对于代建企业品牌认可度的重要性不可忽视。当下市场上对“融创”品牌的敏感或许是未来代建品牌输出的阻力。
为什么是长三角
融者共创建设管理集团成立于2022年12月，公司经营范围包括房地产开发经营、建设工程施工等业务。
图源：融者共创建管集团官方微信号
需要关注到，该公司微信公众号简介上有三个关键词“高端”、“服务商”和“长三角”。
观点指数认为，“高端”是基于融创本身的高端项目打造基因，是基于本身开发能力做的提点。委托方对代建企业的选择看重过往的项目经验，衡量代建企业是否匹配项目。
“服务商”是对于角色变化的定位，代建企业本质是服务提供商。目前委托方更多关注代建企业的长链条，比如前期策划、品牌营销、运营服务、配套建设等服务能力。
“长三角”是该地区的市场表现要优于其他市场，不论是均价表现，还是去化率。更重要的是，融创在长三角有不少代建项目，对于该地的市场预判、委托方喜好、客群倾向存在较好的认知。
其中的代表是，2018年融创作为温州政府第一批邀请的保障房代建企业中标龙湾城市中心区管委会城中村改造项目6个安置房地块及商业、学校、市政道路等建设，累计约68万平方米。
融者共创建设管理集团有限公司100%控股的浙江兴元建设管理有限公司亦获取了不少项目。其中，不乏为政府代建住房类项目。
观点指数认为，政府代建市场容量在政策的支持下逐渐扩大。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房（保租房）近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。
央行的资金投向已有痕迹。自2014年创设以来，PSL主要投向棚户区改造和基础设施建设领域。2月1日，央行再次投放PSL 1500亿元，这是继去年12月重启PSL投放3500亿元后的增额。这一轮PSL投入到城中村改造和保障房建设中的可能性非常大。
政策也有提到超大特大城市要积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、规划建设保障性住房。
对于融创来说，锚定长三角区域是看中该区域拥有比较好的基础来推动保障房和城市更新项目建设。主要在于长三角城市群经济增长较好，有足够的经济支持。其次，部分中心城市旧改体量大，有潜在的市场规模。
需要关注到，“融者共创建管”的“共创”一层含义，就是合作。
融创过往不仅和政府合作开发，也主动或被动和其他机构合作。截止到2023年中期，融创与中国华融、东方资产、长城资产等头部AMC的合作规模超过240亿元。
融创此前有卖掉部分股权换回现金流，但是有些项目还有一小部分股权。这其实属于小股操盘，市场也有代建企业以这种方式进行。此种方式最大的好处是减少项目对自身资金的占用。
不排除未来融创和其他金融机构合作，继续以小股操盘的形式帮自身项目“代建”。截至2023年6月末，融创连同合营公司及联营公司的总土地储备约为1.86亿平方米，总土地储备货值约为2.09万亿元，其中权益土地储备约为1.22亿平方米，权益土地储备货值约为1.39万亿元，超七成分布在一二线城市。可以看到，融创本身还是拥有一些区域较好的土储待开发。
围炉之后方能取暖
代建平台的成立可以看出融创对代建的重视提升到了一个高度，抉择的背后是自身发展和市场动机驱使。
观点指数发布的“2023年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，2023年1-12月份，前100房企累计实现权益销售金额40149亿元，同比下降20%。
融创中国2023年全年合同销售金额847.7亿元，同比减少约49.94%；合同销售面积607.6万平方米，降幅约52.7%。从整体销售情况来看，未来收入下跌已成为可预见的结果。
市场的不景气加速企业寻求第二增长曲线，代建赛道就是选择之一，融创也不例外。
代建业务可以获得比较稳定的现金流。一般来说，非资本代建不需要自身出资，而是收取管理费。管理服务费通常是按照建筑面积收取费用或是按照项目总投资额收取一定比例的佣金，有的还会基于项目溢价表现获得奖励。按照正常服务协议，代建方会在约定期限内获得管理服务费，收入受未来风险变化较小，而且还会根据市场经济水平提高收费标准。
因为销售大幅下降，不少房企开始提高其他业务的营收能力以维持团队。据融创中国2022年财报显示，截至2022年末，其员工总数为44959人，同比2021年减少了27188人。代建是住开业务的衍生，可以很好承接住开业务人员的转移。
目前代建赛道竞争加剧，并呈现出“红海”特征，甚至有些代建企业在某些业态已经形成寡头的趋势。融创代建面临的首要难题就是和其他竞争者拼业务。很多企业会以低费率去提高新项目的成功签约率。
因此在提供同等的费率时，代建企业给委托方带来的品牌价值显得尤为重要。“融创”这个品牌输出当下存在一定的压力。
市场最关注的还是融创的债务问题，如果资金面得不到有效修复，项目推售、舆情仍有比较大的风险。
对于有代建代销需求的委托方来说，项目去化率是关注的重要指标，有些企业会签去化协议，比如达到项目去化率90%奖励项目总投资额1%-2%。当然，有的委托方还会对去化率提硬性要求，比如按照去化率水平支付代建管理费的尾款。
融创自身有一定的操盘经验积累，但是购房者对其品牌信心下降的情况下，满足委托方的去化率需求或存在一定挑战。
截至2023上半年，融创通过申请纾困基金及配套融资，其第一批次及第二批次保交楼纾困基金已落地约190亿元。
2023全年，融创中国在101个城市实现了279个项目交付，包括北京、上海、杭州、重庆和武汉等地多个大型项目，共计交付31万套房屋，合计交付面积3587万平方米。
这一交付体量几乎排在交付企业的前列。从侧面也反映出，融创本身项目交付压力较大。
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