$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$ 中国有句老话，一铺旺三代，我始终记得铜锣湾铺王， 刘銮雄的故事，他就是股市赚钱了，买商铺，再用商铺的流动性和租金，反过来可以在股市低迷的时候抄底，对于职业投资人来说，这也是一种双轮驱动吧。 当然，时移境迁，现在香港的商铺也不灵了，租金大幅下滑，但是那是因为各种原因，不完全是本地的因素。国内因为电商影响，商铺也有很多空置的，不能简单地照抄。 但是我琢磨着，对于职业投资人来说，要不就是高息股票，如果考虑到对冲风险，持有稳定收租的不动产也是一种大幅盈利之后固化利润，获得持续稳定现金流的一种方式。 未来的REITS可能也会大行其道，会逐步获得人们的重视。
过去投资商铺很简单，就是看地段，位置好的，地段好的，就有人买，自然价格也会比地段不好的贵得多。 但是经历过很多痛苦挫折，电商冲击之后，如今投资人也变得聪明了，现在北京的商铺呢， 基本上按照租金来定价，也就是说用5%-6%来倒推，比如你一个商铺一年租金50万，有长期租约，那么一千万左右就有人要买，地段呢，只是非常次要的因素。你地段再好，长期空置，那么商铺也是难以出手的，没人买。 这个转变也很合理， 毕竟投资商铺，是要拿回报的，这个跟住宅还不完全一样，就是很现实， 有回报的商铺才值钱，没回报的， 这个时候没人愿意拿着慢慢等，何况可能还根本等不来，过去北京传统的所谓核心区，似乎商业也不是很好，反而是各个区域中心，哪怕是五环外，也有很好的商铺，甚至社区的商业也是不错的。
说这些，想说什么呢？ 就是投资呢，需要打破误区和思维惯性，尤其是要实事求是地跟踪市场的变化，不能刻舟求剑。 还是绕到新城上来，有人说新城的商业体不值钱，因为大多数都是三四五线城市的， 没有一二线城市的值钱, 如果要出手的话，没有一二线城市的商业变现快，折扣也会更高。 这个话对不对呢？应该说部分是正确的， 新城的商业体大概是1500多万平米，报表体现的价值只是1100多亿，也就是折合七千多不到八千一个平米， 好像是不怎么值钱，准确地说是不贵。 但是真的就不值钱吗？ 按照我说的商铺的价格的算法，今年预期125亿的租金，实际价值应该是2500亿啊， 不管怎么打折，都会比账面的所谓公允价值要高不少。 而且，大家不要忘记了，这是账面的价值，以新城控股为例，每股净资产是26块多，现在股价是9块出头， 大概你是以净资产的三分之一购买的， 那么如果把新城当作自家生意， 你所拥有的商业体成本是不是也只有前述的三分之一？再看看新城发展，估值更低，只有净资产五分之一都不到，是不是更加低估？做生意，如果不是为了炫富，正常的需求是低成本，高回报啊， 贵就意味着成本高啊， 对于经营商业体为主业而不是出售商业体为主业的新城来说，为什么非要追求贵和成本高呢？ 从目前的商铺行情来看，早就打破了什么核心地段的论调，而是哪儿挣钱，哪儿就有价值。中国14亿人，一线城市加起来也就一个多亿吧？ 其他13亿人的消费就不是消费了？ 低线城市就不配有自己的市中心？核心区域？