wangdizhe（北仪小孩）
楼市走弱，已经成了一种共识。。。恒大已亡，万科还在挣扎。。。也成了酒桌上热议的话题。。没想到“浓眉大眼”的高盛，近期也来凑热闹，出了一份颇具“话题”的研报，说的就是中国楼市何时见底。。。通篇给出了2个模板，一个是“美国化”，还有一个是“日本化”。。。
美国化就是套用了次债危机之后，美国楼市的走势，认为中国楼市还要走弱3年，到2027年才会见底企稳。。。。注意，这已经算“乐观看法”了。。因为按照第二个日本1990的模板，高盛认为中国楼市还将连续走弱17年，到2041年才能见底。
按照美国模板，3年内，房价每年跌10%，3年大概跌30%。。。也就是比如北京东三环6万一平米的房子，3年后得跌到4万左右去。。。而按照日本模板，那就是要跌整整一代人的时间，跌幅70%左右，也就是17年后，北京东三环房子也就是2万一平米了。。。
这报告估计让所有有房的人，看了都“后背发凉”吧。。。可能是助攻耶伦访华，变相给中国施压吧（高盛经常这么干），所以也就是听听得了。。
其实近期楼市确实走得不好，1季度的情况，到时候看看万科1季报就可以了解个大概了。。。
政策上，并没有“玩命救房地产”，否则万科现金流问题，早就不是问题了了。。。所以很明显，至少现在的价格高层认为“还可以再跌些，不着急救”。。如果真觉得该出手的时候，会果断“注资的”。。
未来基准利率和房贷利率都会下降的，几年之后就会降到3%左右，其实就是在等美联储降息呢，否则早就降了。。。
同时以后买房必然要计算“租售比”，至少要达到3%，北京现在很多房子租售比连2%都不到，所以买房不合适。。。
美国模式，不好走的，因为经济处于转型期，而且居民杠杆率已经很高了。。。日本模式也是不好走的，你以为“失落的20年”是哪个经济体都能承受的么？在崩盘前，日本已经是高收入国家，而且基尼系数很低，中国没有“失落”的底气，社保保障的底子薄。。。
所以估计会先降低房贷利率让银行让利，减轻一部分贷款负担。。。然后随着经济走弱，会有一些交不上房贷的人，形成法拍房，6-7折买下来（用发行特别国债筹资），这样也不亏，因为第一自己的国有银行，贷款利率低，第二折价之后股息率接近4%，出租收息也不亏。。。扛不住的房地产企业，要分级，小的就自己破产，大的（比如万科这种），让地方国资注资重组。。。新房设定价格管制，不能太低，一来保税收，二来保质押房产的价值，二手房设定“指导价格”，挂价太低的不让上链家，能挂拍的都要有设定一个“公允波动空间”，这样新房显得贵，二手房显得便宜，刺激二手房销售（学杭州楼市）。。。新房想办法，满足新需求，未来全国逐渐打破限售，充分吸收有效需求。。。同时面对新房子户型慢慢增加大户型的（也就是打破9070限制这种），因为现在还有钱买房的，很多都是改善性住房。。。。
但都做到这些了，如果房子还不好买，楼市还走弱，怎么办呢？其实估计会逢低入市买一些托底，就类似于沪指跌破2700点之后，入市买入沪深300etf那种思维。。。但任何救市，都是有成本的，楼市护盘者和股市护盘者骨子里是一样的，没有无缘无故的拯救。。。估计最后还要看“租售比”，也就是把房子想成reits类资产，然后评估借贷利率成本。。。而且大概率是先要把房贷利率降下来，然后不行再救。。。因为房贷利率下降的过程中，可以刺激“有效购房需求”释放，要是有人买，岂不是就不用救了（不战而屈人之兵）。。。
从这个逻辑推导的话，其实只要房贷利率不降下来（比如降到3%），那么都不是买房的好时机。。。因为在这之前，高层都不会太玩命救楼市的。。。为啥？老想着降息之后（也就是让银行让利），需求会起来，这样就省大事了。。。
所以从这种心态出发，当下盯着房贷利率的下移，甚至比盯着租售比还有用。。。当然了，最后还要看租售比的，这东西类似于股息率。当楼市走好的时候，大家都盯着房价的上涨，其实这就是所谓的“成长趋势”走强。。而当楼市走弱的时候，大家都盯着“租售比”，其实类似于盯着“中证红利”逻辑。。。所以资产其实是相通的，因为人性不变。。
