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2018年的母题继续到今日。
万科上午举办了业绩交流会，全程细细听完。结论是： 很坦诚、很艰难、能过关 。总裁祝九胜改了一句诗：两岸援声啼不住，轻舟将过“三重山”。但管理层业绩会上释放的核心意思是“自助”，所以，我继续改为： 两岸援声提不住，翻山还要靠自助 。
我上次的文章坚...
香港开发商，有些住宅是持有收租的，在报表里写在投资物业上，恒隆香港，准备散售的，主要是之前买的美国领事馆那块地，你截图的我没细看。
持有租赁住宅比较多的是嘉里建设，他们也比较缺钱，已经拿出来两个项目散售了，就是投资物业转为出售物业，然后销售，嘉里在香港中半山的租赁住宅规模非常大，市场价值可能有300亿级别。
恒隆集团在上海也持有租赁住宅，就是港汇配套的公寓，估计也能值不小一笔，这些香港开发商风险没那么大，原因也在于此，他们很多宝藏资产压箱底，实在不行，就打开保险箱自救。
内地开发商大多没有保险箱，都是裸奔。
恒隆集团的股价，也基本体现负面信息了，恒隆的负债，主要来自于杭州恒隆，无锡，武汉，昆明，还有散售部分，此前的项目，可以说没什么债务，这几个项目的后期获利能力，决定了这些债务是否合理，我认为大概率不合理，但这些债务会吞噬存量业务多少盈利，我也不知道，股价已经很悲观了。
太古现在还准备扩表，所以每个企业，对未来的开发和动作，都是动态的。
恒隆没做好，就准备收缩，太古做的好，就准备扩张，但很多事情不一定，我觉得太古下一轮扩张，大概率就是低效的，不划算的。
现在恒隆比较被动的是，没有快速缩表的手段，假如真的遇到非常极端的信贷窗口关闭，就会比较头疼，也就是陈启宗潜意识里，“不要自己吓自己”，这句话的来源，这是我的猜测，现在恒隆最好的选择，就是用2-3年，把债务结构优化到更好的水平，让资本市场打消这个疑虑。
市府恒隆最后50万方应该暂缓推进了，老陈的大脑恢复运转了，这几年恒隆主要支出，杭州恒隆最大头，再就是几个散售公寓和自持酒店，武汉和昆明的尾部付款，还有买美国领事馆那块地。
基本上，所有债务，对应的就是这些资产，所以它的资产也没有抵押，大部分利息也资本化了，因为普遍是在建项目，符合资本化的基本要求。
恒隆需要防的是全球性的信贷紧缩，就是假如你用尽办法都借不到钱去做置换，到期债务必须偿还，就会麻烦，但这种情景发生是小概率事件，也就是陈启宗说的，不要自己吓自己。
利润表的可能损失，需要观察，还是有变量，对恒隆来说，缩表的机会还很多，毕竟资产债务结构，和内地开发商差异太大了。
管理层利益和公司利益不一致，万科合伙人都是各自山头，城市公司总决策权都很大，他们只有做大规模才能实现自己利益的最大化，所以他们根本不愿意缩表，我甚至怀疑郁亮也就是嘴上喊喊而已，他心里也不愿意缩表
融资渠道大规模置换，难度是比较高的，这只有公司自己相对清楚，外边的人我觉得也看不懂，只能说，资产没抵押，比抵押了好，母公司信用债，通常是优质公司的专属，成本也低，但缺陷，我理解，是在信贷窗口关闭的时候，非常被动，容易被金融机构同一时间挤兑，就类似万科现在的状况。
同样是董事长，请教您怎么看恒隆今年两份致股东的信？老爷子临退休写了这么多感想，避风港稳增长前景光明啥的，感觉还是对未来谨慎的充满了希望。但是我看了两遍脑子里还是您之前提过的一个，未来恒隆够呛能借到这么便宜的钱了这个风险。年报里只是说看不到风险。所以现在也没敢下手
管理层利益和公司利益不一致，万科合伙人都是各自山头，城市公司总决策权都很大，他们只有做大规模才能实现自己利益的最大化，所以他们根本不愿意缩表，我甚至怀疑郁亮也就是嘴上喊喊而已，他心里也不愿意缩表
对比万达老王，人狠话不多，该卖就打折卖。
公司大了是这样的哈，你说缩表，底下a派老大马上说，支持，但我这个项目和xxx高度相关，希望老板支持，b派大佬马上表示，支持，但其实我这里也有项目和yyyy高度相关，c派大佬....
你说你怎么办？最后是各个都支持，越缩表越大。
可能是因为公司不是自己的，他说了也不算，还要看下面的小弟愿不愿意。
估计还是不服输，有侥幸心理，万一市场变好了呢？和炒股的散户一样，整天说要清仓远离市场，但实际上还是深套也不割肉。高管们也是人，人性的弱点一个也不少，专业知识方面懂得很多，但到做决策时也不一定能强到哪里去，难以保证动作不变形。还有个例子，关注过@月风_投资笔记 @盛丰衍 这些私募公募大佬，学到了很多，后来发现他们也是脑子里有很多知识信息，但最后做决策时也难以保证关键决策正确，这个世界就是这么荒诞而真实。$万科A(SZ000002)$
其实在现实的房地产经营中（其他行业也有类似情况）还是非常复杂，在外人看来万科郁亮肯定是专业人士，但在行业内的发展过程中对市场的认知，都看不太明确，很多时候也是摸着石头过河，既要有自己的判断，又要有随市场变化不断调整的能力，因为市场无常政策多变
我记得他刚刚喊活下去得那年，就有自媒体说他是戏精，万科不是第一次这么喊了。。
可能公司里山头太多，没有一言九鼎的人
22.23年只有上海杭州成都西安合肥，最多加上北京佛山可拿地。苏州东莞都不一定了。确实拿地拿错周期了，可能做给银行金融机构看的，也维持销量。基本死菜了