jiancai 的讨论

郁亮脑子里都是必须缩表出清，但不尽快卖资产，又拖了接近18个月，另外还在漫无边际的投资，消耗宝贵的现金，市场下行那么快，这种行为太可怕了。
我一直说万科搞瞎了，就是看到企业这些零星的行为，和管理层说法完全不一样，是嘴里说的话，脑子里不是这么想的？ 还是脑子里想的，行为上实在执行不下去？
我是百思不得其解。

万科这届管理层确定要硬缩表，这对债券投资者是好消息，但对股东来说风险有可能变大，缩表是个很危险的过程，先出售的都是优质资产，很大概率剩给股东的资产质量越来越差，资产流动性越来越低。
但是，股东清零的概率也低了，要是想坑上市母公司债投资者，你这个代码留下来的概率就会比较低，人家直接物理攻击，同归于尽的概率就会比较大。

人寿财报直接把远洋股权直接减成0，不能为了点破股权，再搭进去一屁股钱和官司吧，赌徒才不停用新的钱去捞投错的钱。

香港开发商，有些住宅是持有收租的，在报表里写在投资物业上，恒隆香港，准备散售的，主要是之前买的美国领事馆那块地，你截图的我没细看。
持有租赁住宅比较多的是嘉里建设，他们也比较缺钱，已经拿出来两个项目散售了，就是投资物业转为出售物业，然后销售，嘉里在香港中半山的租赁住宅规模非常大，市场价值可能有300亿级别。
恒隆集团在上海也持有租赁住宅，就是港汇配套的公寓，估计也能值不小一笔，这些香港开发商风险没那么大，原因也在于此，他们很多宝藏资产压箱底，实在不行，就打开保险箱自救。
内地开发商大多没有保险箱，都是裸奔。

未来运营资产为主的地产公司，才好生存，住开我认为所有公司都得收缩，或者增加轻资产代建的住开业务。
现在地价放开，房价在跌，住开这个业务，和赌博差不多，久赌必输，这么差的商业模式，背大量债去做，完全没有合理性。

恒隆集团的股价，也基本体现负面信息了，恒隆的负债，主要来自于杭州恒隆，无锡，武汉，昆明，还有散售部分，此前的项目，可以说没什么债务，这几个项目的后期获利能力，决定了这些债务是否合理，我认为大概率不合理，但这些债务会吞噬存量业务多少盈利，我也不知道，股价已经很悲观了。
太古现在还准备扩表，所以每个企业，对未来的开发和动作，都是动态的。
恒隆没做好，就准备收缩，太古做的好，就准备扩张，但很多事情不一定，我觉得太古下一轮扩张，大概率就是低效的，不划算的。
现在恒隆比较被动的是，没有快速缩表的手段，假如真的遇到非常极端的信贷窗口关闭，就会比较头疼，也就是陈启宗潜意识里，“不要自己吓自己”，这句话的来源，这是我的猜测，现在恒隆最好的选择，就是用2-3年，把债务结构优化到更好的水平，让资本市场打消这个疑虑。

龙湖资产负债表结构好，尤其负债结构，现在看远好于万科，然后运营资产弹性大，韧性就强很多，龙湖也有供应链金融的问题，但23-24年，经受住了压力测试，说明管理层的超前布局是有两把刷子的。

深圳半路出来救华南城，染了一身骚，因为维好协议，人家债主让深圳赔钱，救万科对深圳有多大好处呢？万科需要的资源，比华南城大多了去了。

市府恒隆最后50万方应该暂缓推进了，老陈的大脑恢复运转了，这几年恒隆主要支出，杭州恒隆最大头，再就是几个散售公寓和自持酒店，武汉和昆明的尾部付款，还有买美国领事馆那块地。
基本上，所有债务，对应的就是这些资产，所以它的资产也没有抵押，大部分利息也资本化了，因为普遍是在建项目，符合资本化的基本要求。
恒隆需要防的是全球性的信贷紧缩，就是假如你用尽办法都借不到钱去做置换，到期债务必须偿还，就会麻烦，但这种情景发生是小概率事件，也就是陈启宗说的，不要自己吓自己。
利润表的可能损失，需要观察，还是有变量，对恒隆来说，缩表的机会还很多，毕竟资产债务结构，和内地开发商差异太大了。

万达最近引入战投也成功了，假如你真的资产好，不愁卖，现在是资产荒，市场考验的是资产质量，人的影响不大了，人可以换，资产好坏是关键，万达老王失误了，架空老王，万达还有比较稳定的价值（起码资本是这么判断的），这就是这个行业下边的方向，头部开发商，我觉得类似中海，要战略性转型，把住开资产，换入运营资产，这轮住开能平稳落地的，一方面是战略对，另一方面是运气好，不能认为运气总在自己这一边。