香港经济前景不明朗，中区甲级商厦「美国银行中心」刚录得一宗2.5亿元成交，平均呎价仅1.8万元，原业主持货6年惨蚀64%。对这宗交易，坊间有两种反应，一种是慨叹「中环甲厦都跌到咁平」，另一种则庆幸「仍有买家肯出两亿几入货」。无论如何，随着商厦大贬值，中环的「地主」普遍头痕。商界现时关注一个价值十万亿元的问题：此番跌价趋势到底只属「周期性」，抑或「结构性」？
美银中心低价交易 反应两极
「美国银行中心」本身充满传奇，该厦位于中环夏悫道13至15号，由金门建筑于1975年建成，当时名为「金门大厦」。后来金门建筑被英资怡和（Jardine）收购，物业亦落入怡和手上。及至1980年，陈松青旗下佳宁集团斥9.98亿元收购这幢商厦，并改名为「佳宁中心」。
持货未够半年，佳宁以16.8亿元把该厦转手予另一财团，这单「刁」刺激佳宁股价暴涨；但交易最终无完成，陈松青亦因此被控告涉嫌诈骗。去年港产片《金手指》里的「金山大厦」，正是以「金门大厦」为原型；而梁朝伟饰演的男主角「程一言」，原型则是陈松青。
1982年香港出现前途问题危机，物业市道暴跌，佳宁亦「爆煲」破产。「佳宁中心」被银主接管并分拆出售，成为当时中区罕见可以分层拆散卖出的甲级商厦。后来美国银行（Bank of America）购入了数层，从而取得命名权，改名为「美国银行中心」。
言归正传，「美国银行中心」最近录得一宗新成交，23楼全层连同3个车位以2.5亿元易手，平均每方呎仅约1.8万元。资料显示，有「山东纺织大王」称号的如意集团（002193.SZ）董事长邱亚夫于2018年豪掷7亿元购入这层物业，当时呎价达5万元。后来邱亚夫财困，美国银行中心23楼被银主接管，去年10月份据报以3.38亿售出，但结果未能完成交易，今趟进一步「劈价」才成功「甩手」。按2018年买入价计算，这层物业在6年间贬值多达64%。
这宗交易曝光后，中环「口痕友」们纷纷慨叹「中区甲厦都跌到咁平」；不过亦有人从乐观角度看，表示证明「依然有买家乐于入货」，毕竟2.5亿元并非小数目。
据仲量联行最新报告，本港3月份甲级商厦空置率达13.1%；中环市况虽然比港岛东、九龙东好一点，空置率仍达10.6%，按月上升0.1个百分点。面对商厦价值急跌，中环三类「地主」各有烦恼。第一类可称为「小地主」，例如上文提到的邱亚夫，以及在2017年「联手接盘」中环中心的投资者，他们通常持有中区个别甲厦楼层作投资用途，共通点是普遍于2010年代（2010至2019年）入市，兼且贷款杠杆率较高。当商厦大贬值，这批投资者相继面临Call Loan，同时导致银主盘陆续浮现，某程度上构成恶性循环。
另一类是「大地主」，在中环持有一批全幢物业，总楼面面积以百万方呎计算，以英资的置地及传统华资大型地产商为代表。它们面临的烦恼是「招租难」和「租值跌」，但优势是本身「家底」财力雄厚，具条件「守得云开见月明」。
商厦大贬值 能否「反底」未知数
最后一类是「真．地主」，在中环拥有大型地皮及新发展项目。以恒地（00012）为例，除了最新落成、现正招租、楼面面积达47万方呎的美利道The Henderson（地皮于2017年以233亿元投得，折合楼面呎价达5万元），该集团更于2021年豪掷508亿元，购入中环（龙和道）新海滨3号商业地皮，成为香港史上最高价地王，可建楼面面积逾160万方呎，总投资额估计达700亿元以上。
相比其他「地主」，恒地最大烦恼是相关发展项目未可立刻「收租」，还须继续「出血」投资兴建，受目前建筑成本和利息成本「双高」夹击，负担十分沉重。恒地大股东、「四叔」李兆基去年私人「掏荷包」借出600亿元无抵押、无期限贷款予上市公司，相信有助恒地填补中环「大氹」。
商界现时关注一个价值十万亿元的问题，即这一轮商厦跌价到底是「周期性」，抑或是「结构性」？以「美国银行中心」为例，该厦自从1975年作为「金门大厦」诞生以来，可谓见证香港经济沧桑，而每一轮危机之后都可「反底」，接货的投资者们基本上「有买贵，冇买错」，今趟又能否「历史重演」？
值得留意，现今商厦危机并非香港独有问题，全球大部分城市同样上演。例如美国纽约曼哈顿甲厦空置率接近20%，比香港中环更加「大镬」，当地也有不少发展商及业主被Call Loan破产。背后原因与疫情后流行Work From Home遥距办公有关，促使各大小企业缩减写字楼面积，拖累商厦需求骤降。
但香港除了面对这种环球科技大趋势，还遭受地缘政局挑战，令国际金融中心地位备受动摇，可说承受双重冲击。恒地的中环「地王」项目拟建3幢商厦，预计自2027年起分期落成，将进一步增加甲厦供应。该项目届时能否「躬逢盛世」热热闹闹开业，抑或会令中环甲厦市况「雪上加霜」，可视为香港未来几年经济前景的一个关键指标。