中国奥园境外债重组方案能解决多大问题？
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刚进入7月，奥园就公布了境外400亿的重组方案并发布了3份业绩报告，包括2021年的年报，2022年中期报告，2022年年报，距离复牌越来越近了。
我们先看一下公司的重组方案：
1、中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具，还本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票据现金利率将为每年7.5%-8.8%。
2、中国奥园拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，票据实物支付利率将为每年5.5%。
3、中国奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。对价为每股1.06港元。（停牌前价格为1.18港元）
4、中国奥园拟发行的1.43亿美元无息强制可转换债券，也将在2028年9月强制转换为公司普通股份，将占转换后奥园已发行股本总额的29.9%。
5、中国奥园拟发行16亿美元永续债，其现金分配率自2031年9月起每年1%。
重组方案如通过后，公司将大幅度减少负债。上述方案中3，4，5项都将转为所有者权益。
跟着这份方案一同发布的还有公司的2022年年报。先解读一下公司的现状情况。
截止到2022年12月31日，公司总资产2344.08亿，负债总额2520.62亿，资产负债率107.53%，其中流动负债2392.34亿，有息负债总额为1105.65亿，其中1年内到期的有息负债为997.99亿。
公司账面现金93.41亿元，其中受限制银行存款42.31亿，银行存款及现金51.1亿元。我将资产负债表按照中国奥园发布的内容简单整理如下：
目前境外的重组方案中，债务展期的约23亿美元，合人民币约167亿美元。计入所有者权益的约36亿美元，合人民币约261亿。境内债方面，已经完成展期的约327亿。按照上述金额，我将在上述报表的基础上重新编制资产负债表。
从上图可以看到，通过境外及境内展期，公司所有者权益变为正数，但资产负债率依然高达96.45%，有息负债总额844.65亿，短期负债仍有约243亿。公司还要对存量未展期的债务进行展期，即使可以展期，不改变其资产负债水平。如果公司存量的1427亿可供销售物业再发生减值，还会再次进入所有者权益为负的状态。既然要重组，可能无法避免对境内债务的重组，仅仅展期还是无法解决现实问题。
我们再看公司的销售情况：
2022年全年销售收入187.11亿，较2021年的500.22亿，减少了313.11亿，减少62.6%。平均售价也从8169元每平米减少到7335元每平米。公司公告说，平均售价降低主要是因为房价下跌造成的。如果市场一直低迷，房价仍存在下跌的可能，公司会面临一定金额的资产减值损失。
2023年1-6月，公司累计销售金额74.8亿，相较于2022年同期的87.45亿，还在进一步下滑，下滑有所放缓，个人觉得主要原因还是1400亿的盘子，已经下滑到不能再下滑了。
公司2022年底还有员工9002人，相比2021年的13032人，又减少了4030人。
公司销售能力是自我造血的基础，在目前的情况下，公司几乎不会获得金融机构的支持，虽然展期延缓了负债的偿付，但并没有获得新的现金流。公司除了有息负债以外，还要支付工程款，材料款，税金，人员工资等，目前仅贸易及其他应付款还有517亿，这些款项主要靠公司销售回流资金支付。
由此看来，境外重组成功，只是第一步，因为奥园负债比例比较高，可能还需要进一步做境内债务重组，债务重组也只是延缓期限，减少部分债务问题，主要还是要恢复公司的销售，眼下房地产行业正在经历漫长的调整期，未来对奥园的挑战很大。