风险提示：本文不推荐任何股票，仅为学习交流之用，买卖还需自主决策！本文不为任何公司和股票站台，文中观点仅代表个人
@今日话题 @雪球达人秀 @雪球创作者中心 $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $滨江集团(SZ002244)$
今天保利发布了2023年年报，因为之前就已经有过预报，所以业绩上没什么可说的，关键还是看有没有反转的预期！
一、主要数据
1、今年年报比较意思的是重要提示第五条：
公司拟以实施权益分派股权登记日的总股本扣减公司回购专用证券账户的股数为基数，每10股派发现金红利4.10元（含税），不进行资本公积金转增股本。如在董事会审议通过该利润分配方案之日起至实施权益分派股权登记日期间，公司总股本或公司回购专用证券账户的股数发生变动的，拟维持每股分配金额不变，相应调整分配总额。本次利润分配方案尚需提交公司股东大会审议。
在短评里面说了，当前股价对应的股息率为5%，且保利将今年的分红率提升到了40%，虽然和很多高股息公司不能相提并论，但要知道保利是一个房地产公司，行业如此压力之下依然能坚决分红是非常难能可贵的，对比隔壁万科，算是给当前股价一个托底吧！
营收增加了23%，这明显是给年报托底，具体哪些低保利甚至亏损项目入表了，自己精力有限，没有深挖，但是查了一下存货叠跌价准备这几个项目：
厦门云禧、贵阳保利大国璟、杭州保利都和轩、天津保利云禧、成都保利北新时区花园、九江保利天汇、宁波保利和光城樾二期，累计计提了43亿，占2023年净利润的36%
厦门云禧：开工时间2021年，预计竣工时间2027年，存货51亿
贵阳保利大国璟：开工时间2018年，预计竣工时间2029年
杭州保利都和轩：竣工时间2023年12月
天津保利云禧：开工时间2018年，预计竣工时间2029年
成都保利北新时区花园：开工时间2021年，预计竣工时间2026年
九江保利天汇：开工时间2021年，预计竣工时间2026年
宁波保利和光城樾二期：竣工时间2023年11月
粗看基本上都是21年前拿的一些高价项目，尤其是厦门这个项目，是本次计提的主力！
2、合同负债
合同负债较2022年的4120亿下降了8.45%到了3772亿，算是当前市场的一个正常反应，因为23年竣工的项目基本上都是18年-20年的地，合同负债里面最难的应该还有21年的项目，所以房价不涨的情况下，预计今年的报表依旧有挑战！
3、存货
存货较2022年年末依旧维持大约8700亿的水平，未来一段时间货量肯定是够的，还是要看销售什么时候有起色！
4、融资成本
年报当中有息负债3543亿，较2022年下降了约270亿，综合融资成本3.56%，较2022年的4.32%下降了0.76%，23年新增融资1371亿，综合成本3.14%，预计24年融资成本还会继续下降，这点也算是保利在行业内的核心竞争力！
二、估值数据
年报公布后，保利的PE-TTM约8.21，PB约0.5，股息率约5%，但是行业毕竟还在下行周期，估值足够低，什么时候反转还看不出来，这里其实有必要把保利24年准备结算的项目都扒出来看一看，因为24年结算的都是21年之前的项目，所以今年的利润水平难有起色！
三、未来预期
房地产还能有预期么？如果销售和房价还在持续下行，那预期就很难，但如果房价开始有所起色，那么25年的报表起码就不会太难看了！
至少在报表上观察，保利净利润最高的年份——19年和21年，结算是15-17年的项目，所以房地产报表调整过来时间非常漫长，还需要耐心等待！
