对万科2023年的期待，主要有四个，分别是：
1.经营开发本部继续提升产品品质。
以长周期的投资视角来看，万科能够实现基业长青的关键就是好产品，好服务。希望万科能持续严把品质关，把产品品质不断提升。
在2021年万科业绩会上，张海提到：我们花了半年的时间做了“谷雨行动”的培训，这个名字也是郁亮主席亲自起的，这个培训就是在产品线上的共识，我们从产品定位、营销、建造到经营，有35门课，我们统计了一下，有7400人参加，另外我们在今年上半年启动了综合住区产品线的迭代更新。
打开每个项目，强绩效促改变，主要是讲我们能动性的问题。我们对1413个项目按照难度和竞争烈度分为8个等级进行分级分类管理，每个项目都有自己唯一的代码和多个关键的控制点，代码是由系统唯一机器码、业态构成和面积指标等一系列指标构成的，比如1413个项目，第一个叫P1413。代码越长这个项目肯定是越复杂，因为它的数字衡量比较多，一个控制点如果不能达标，我们现在的做法是不能进入下一个环节，管住过程的关键点，管住终端产品的品质。我们开发经营本部每个月对7个区域56个城市公司520个在售项目都要晒成绩排座次，以天为单位对认购签约和回款的监测和分析，强调业绩目标的刚性，其实就是要完成任务，我们的要求是多谈做好的行动，少讲不好的理由。刚才这位记者朋友谈到大型复杂项目，这确实是我们关注的重点，大型复杂项目是城市能级的风向标，更是我们业务管理的重中之重。这一类的项目我们现在用87个关键控制点，其中在本部控制的有18个。
2.投资拿地更加精准，提升收益率兑现度。
对于拿地投资策略，经营开发本部有个投资地图，通过投资地图可以清楚的看到，城市250米250米为一个栅格，这样一个单位的公共设施、一二手房价、商办项目的租金水平等信息。有两个作用，一个作用是可以长期观察，其实是可以发现市场的趋势性变化，为我们做投资规划的重要输入；另外一方面，也是为我们新项目的投资测算提供技术支持，可以直接看到周边的这些数据，测算的安全性和准确性有了保障。
3.万物云完成超100个蝶城改造。
在万物云的2022年报中，投资者较为关注的一个问题就是蝶城战略的推进进度和盈利预期。
万物云2020年起寻找的一条新增长路径就是蝶城战略。蝶城就是在大约3公里的范围内，万物云拥有多个在管物业，在智能化设备辅助下，员工可在20至30分钟内往返于在管物业之间，负责区域内所有工单，呈现边际成本下降。
2021年，万物云已具有459个蝶城，2022年的蝶城总数增长到584个。年报显示，2022年万物云完成38个蝶城住宅服务流程改造。改造完成后的蝶城为住宅物业服务带来3000万元的提效，作用到全年，蝶城改造预计可提升住宅物业服务超过4%的毛利率。
朱保全对蝶城战略寄予厚望，万物云2023年最重要的一件事就是持续推进蝶城，计划完成超过100个蝶城的改造。
4.物流地产和长租公寓各完成几单REITs，经营类业务持续贡献现金流和利润。
今年长租公寓业务能实现成本法下会计报表利润，详见 网页链接 ，
那么，物流地产能不能发几单REITs继续提振市场信心呢，在2023年业绩会上万科提到，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模25万方左右，已报送至地方发改委，有望今年内发行REITs，拭目以待！$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$ $万物云(02602)$