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作者：邸睿芳
编辑：周雪松
制图：张宇萱
尽管当前正值生机勃勃的春季，万科却阴云密布，宛如置身于冬季的寒冷之中。
在尚未从山东烟台百润置业有限公司举报“郁亮操控万科谋取私利”的阴影中完全走出之际，4月10日，其济南总经理肖劲又被有关部门带走调查。面对这一突发事件，万科向中国经济时报·中时财经回应表示，肖劲因个人原因配合相关部门调查。公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。目前调查仍在进行中，请以相关部门披露信息为准。
然而，屋漏偏逢连夜雨。就在同一天，万科再度遭遇“股债双杀”的困境，万科A（000002.SZ）股价创下了自2015年以来的新低，而公司的多数债券也同步下跌。标普更是将万科的长期主体信用评级从“BBB+”下调至“BB+”，展望“负面”。
万科，这家曾率先警示房地产行业进入“黑铁时代”的领军企业，如今因一系列负面事件再次受到市场的高度关注。
01 股价新低频现，信用评级被下调
万得数据显示，万科A股价在经历4月10日跌至2015年以来新低后，截至4月12日收盘，再次呈现下行趋势，跌幅达4.57%，万科企业（2202.HK)跌幅达7%。
除了股价的不稳定，万科债券市场的状况同样不容乐观，截至4月12日午间收盘，“22万科04”“21万科04”和“20万科04”的跌幅均超过2%，分别至58元、63元和75元；而“21万科02”“20万科06”和“20万科08”的跌幅也超过1%。
对于市场的这一反应，建诚智库负责人苑承建在接受中国经济时报·中时财经采访时指出，市场的这一反应既有开年以来行业持续下行的宏观因素影响，也受万科年度业绩不及预期、近期烟台小股东纠纷事件等影响，这些因素综合作用，导致万科股价下行，对其在行业内长期树立的优等生形象带来一定的负面影响。
标普在4月10日的报告中进一步指出，鉴于万科在房地产行业的持续低迷背景下，未来12个月的合同销售额可能进一步下降。标普将万科的长期主体信用评级从“BBB+”下调至“BB+”，展望为“负面”。同时，标普还将万科地产（香港）有限公司的长期主体信用评级和优先无抵押债券的债项评级从“BBB”下调至“BB”。
值得注意的是，这并非万科近半年来首次面临评级下调。此前，惠誉和穆迪也分别下调了万科的评级。
评级接连下调，加之举报事件、调查风波以及股债市场的多重打击，使得万科身陷舆论漩涡，时刻面临着市场的审视与质疑。苑承建强调，长期以来，万科对于行业的表态往往被认为具有一定前瞻性，目前，除了对自身纠纷进行公开透明回应之外，更应该就企业自身债务偿还计划、销售业绩预期、行业发展前景等方面进行积极回应，树立行业、股东、购房者对于企业的信心，助力企业从逆境中率先走出。
02 手中有“粮”，能解决眼前难题
近期万科所遇境况，无疑增加了其在偿债方面的压力。万科债务问题持续受到市场关注，根据其发布的2023年年报显示，期末万科负债总额为1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，有息负债中以中长期负债为主，其中一年内到期的有息负债624.2亿元。
另有媒体报道称，截至4月10日，万科境内存续债券共有31只，债券余额达545.56亿元，而离岸流通中的债券也有6只，当前存续金额为25.93亿美元。这些数据凸显了万科庞大的债务规模。
华泰证券的研报进一步揭示了万科债务压力的具体分布。截至3月6日，万科的主要债务压力集中在今年第二、三季度，合计金额约为224亿元。其中，二季度将有116亿元的公开债务到期，三季度则有108亿元债务到期。
过去几十年是我国房地产行业高速发展的黄金年代，苑承建指出，在快速发展过程中，房企或多或少存在着操作不规范、运营不合理、人员设置不匹配等问题，即使如万科亦无法独善其身，而在行业下行期间，收益减少导致此类问题不断暴露引发纠纷。
对于万科的债务压力，易居研究院研究总监严跃进在接受中国经济时报·中时财经采访时表示，由于销售数据规模缩小，企业消化债务的能力减弱，这使得债务压力变得尤为突出，需要企业保持高度警惕。
万科近期发布的公告和年报也进一步印证了其面临的困境。据统计，2024年1至3月，公司累计实现的合同销售面积与合同销售金额均出现了显著下滑，同比降幅达42.81%。回顾过去的一年，万科更是历经营收与净利润的双重萎缩，销售金额同比下滑一成，最终定格在3761.2亿元。
为此，中国经济时报·中时财经与万科方面取得联系，其表示，在经营端，公司会继续坚持积极销售，坚守跑赢大势的目标，保持领先的回款率。
尽管外部环境充满挑战，但万科的账上还是有“余粮”的。根据万科向中国经济时报·中时财经提供的数据，截至2023年底，公司持有货币资金998.1亿元。尽管这一数字与1.1万亿元的债务相比显得相对有限，但解决眼前难题似乎还是可行的。然而外界担心的是万科的收益会否持续下滑，最终能否覆盖包括债务在内的刚性支出？
面对当前的市场环境，万科仍需保持警惕并采取多项措施应对潜在风险。苑承建认为，万科在当前环境下，首先应规范自身运营管理体系，将不规范、不必要、不相关的各类分子公司及业务体系进行彻底地梳理和清除。同时，内部进行合法合规性优化，弥补规则漏洞，从而有效化解潜在风险。
其次，须积极应对纠纷，减少不实信息的传播，表明企业态度。
第三，加强与央国企合作，发挥万科混合所有制企业的优势。通过业务合作，万科不仅可以借助国企的资源和信誉背书，增强外界对其发展的信心，还可以共同应对市场挑战，实现互利共赢，这样的合作模式将有助于万科平稳渡过当前难关。
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