随着2024年5月7日建信中关村REIT发布分红公告，目前完成2023年度分配的REITs项目26个。有2个项目没有完成完全分配，其中，华泰江苏交控REIT项目仅在2023年10月23日对2023年上半年进行了分配，分配比例接近100%。另外一个同样是高速公路REITs项目的浙商沪杭甬杭徽REIT截止到2024年5月9日，2023年尚未进行任何分配。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs消息# #reits事件# $浙商沪杭甬REIT(SH508001)$
一、分派频率梳理
浙商沪杭甬杭徽REIT项目仅对上市首年也就是2021年的分红派息稍显积极，2021年12月28日该项目进行了上市首年的第一次分配，分配基准日为2021年的9月30日。第二年，也就是2022年，该项目仅进行了一次分配，分配日期为2023年6月13日。
从时间来看，目前为5月份，如果按照以往的频率，该项目2023年的分派日期也会在6月份进行。
不出意外的话，浙商沪杭甬杭徽REIT将创造REITs上市以来实际分红周期最长的记录。
二、分派率
从数据梳理的分派率来看，截止2024年5月9日，以当日收盘价计算其2023年可供分派率约为10.61%。这一数据与其发行时预测的2022年可供分派率相比差别不大；但是投资者需要考虑时间成本。假设2024年6月1日进行分红，以发行时价格计算，投资者2023年持有该项目的期内分派率约为7.35%（这里面还包含逐年摊销的本金）。
三、项目运营情况介绍
该项目发行时预测了2021年和2022年的一些数据，其中2021年数据不完整对比下容易产生偏差。仅就其首个完整年度即2022年的预测数据和实际数据进行对比。
营业收入为70456.15万元，预计营业总成本为64082.05万元，预计净利润为1852.43万元，预计息税折旧和摊销前利润45684.06万元，预计可供分配金额为43219.12万元。
实际上该项目2022年总营业收入为60288.05万元，营业成本69369.96万元，净亏损9452.32万元，息税折旧和摊销前利润39698.55万元，实现可供分配金额31508.74万元。
对比来看，2022年其实际的营业收入、可供分配金额、息税折旧及摊销前利润较预测数据分别下滑14.43%、27.1%以及13.1%。仅营业成本有所增加，增长幅度0.54%。
小结：浙商沪杭甬杭徽REIT作为首批上市交易的REITs试点项目，为了更加还原数据的真实性，本篇文章仅对发行时预测的2022年营业收入与2022年上市后实际表现进行对比。当然，2022年涉及到一些特殊情况业绩表现有差异也是难免的。后续REITs速达对其上市后的持续表现进行深入梳理。
整体来讲，发行时预测数据过于乐观，虽然受到大环境影响，但其成本支出未呈现下降反而有所增长也是需要引起足够重视的。
另外，对于投资者来讲，一定“时间”期内实际获取的价值和预期能够获取的价值需要有一个平衡的基础；项目在期内创造价值能力以及分派频率未来将成为投资者聚焦底层资产属性之外长期持有考量的重点。