近日，华泰紫金宝湾物流REIT项目获得深交所审核通过，该项目由华泰资管作为基金管理人与计划管理人，原始权益人为天津宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司、嘉兴宝湾物流有限公司。反馈回复中调整了资产数量，廊坊宝湾国际物流有限公司持有的底层资产不再纳入发行资产。
一、项目介绍
华泰紫金宝湾物流REIT项目首次申报时共计持有廊坊、天津、嘉兴、南京等4处仓储物流资产。在反馈回复中将廊坊项目剔除。（廊坊项目评估值为53,700万元，估值单价为5,872元，是4个资产中估值规模和估值单价最高的一个资产）
初始申报资产评估值18.49亿，将廊坊项目剔除后资产评估值12.26亿，按照首发3个资产估值对比，调降幅度6.55%。
出租率方面：首次申报时截止基准日，天津项目出租率为98.6%；南京项目出租率88.1%；嘉兴项目98.6%.
反馈回复版本中截止基准日，天津项目未披露出租率；南京项目出租率87.5%；嘉兴项目维持在98.6%。
折现率方面：3个底层资产中仅调整了嘉兴项目，由此前的8%提升至8.25%。
二、刻意回避还是其他因素
目前比较有意思的一个事情是，已经申报和成功发行REITs的仓储物流项目重叠度较低，仅有中航易商仓储REIT昆山资产，嘉实京东仓储REIT重庆资产与中金普洛斯REIT首发和购入资产所处昆山、重庆项目在地域上有所重叠。#REITs速达# #REITs消息# @今日话题 @7X24快讯
1、先来看下几个项目资产所处地域:
中金普洛斯REIT首发资产所处区域分别为:北京、佛山、广州、苏州昆山，扩募购入资产分别位于青岛、重庆，江门。
红土盐田港REIT首发底层资产和扩募购入资产皆处深圳。
嘉实京东仓储REIT首发资产分别位于廊坊、重庆和武汉。
中航易商仓储REIT底层资产位于苏州昆山。
华泰紫金宝湾物流REIT首发资产分别位于南京、天津和嘉兴。
2、重叠度低可能与资产出租率对比有一定关系
截止2024年1季度，中金普洛斯仓储REIT扩募购入的重庆资产出租率不足58%。
中航易商仓储REIT处于昆山的底层资产在给交易所反馈回复中也调整了一些估值。
华泰紫金宝湾物流REIT在交易所受理意见反馈回复中更是将底层资产进行了较大调整，将估值最高的廊坊项目剔除，原因是因为市场产生了较大变化，不稳定性增加。这个项目目前出租率和租金最新情况如何，有心的朋友可以去详细了解下。
差异化发展是竞争力的体现，目前已经上市的项目在同区域期间出租率和租金情况也有所差异。
需要思考的是:
1、不同项目是否存在刻意回避将处在同一城市的资产纳入底层资产？
2、不同项目上市前和上市后资产表现差异较大，变化较快，预期的增长率是否成为镜中花、水中月？
3、REITs的长期价值是否应该被发行上市时短期的套利行为压榨了上市后的成长空间(这个可以参考印力资产处置，折价出售&发行REITs)。