来源： 凤凰网房产广州站
限购放开后的广州楼市，正在加速回归产品力底层逻辑。这带来的是对购房者实实在在的好处：精装超配、得房率提升、服务升级等血拼产品力的热辣滚烫举措纷纷推出，让不少意向买家颇为动心。一波政策利好与促销冲刺之下，市场反响究竟如何？
多方机构数据显示，春节后广州市场暖意十足。据合富研究院统计，3月以来广州全市新房供应达到近5个月以来高位，开发商推盘积极性逐步增强，且在中心城区的推货意愿上升。而3月下旬伴随众多新入市楼盘进入强销期，促销节奏也带动了市场气氛不断升温。克而瑞数据显示，3月广州一手住宅成交约60万㎡，环比大升139%，创造了一季度的最好成绩。
在3月成交整体回暖确认的同时，广州楼市一季度的区域分化、业绩分化则更为明显。从合富、克而瑞、贝壳等多家机构数据可见，以央企保利发展为代表的房企在销售上表现抢眼，而主城区依旧是成交主力区域。在解除限购后买家心态变化和新入市项目产品力升级的合力之下，热点板块与热点项目的成交表现不俗，在表现分化的广州楼市中走出一波独立行情。
遥遥领先：保利展现超强品牌力产品力
第一太平戴维斯于3月28日发布的《2024年第一季度广州房地产市场回顾与展望》显示，第一季度广州一手住宅供应面积环比下降逾50%，至29.7万平方米。尽管如此，本季度中心城区多个优质项目推售，供应面积更是五年来首次超过市郊区域，房地产市场整体活跃度提高。
而从克而瑞的一季度广州楼市销售榜单数据可见，保利发展成为销售金额榜首位企业，全口径销售额83.93亿元，比第二位房企多出5亿元。从第一季度广州房企销售排名升降看出，冠亚军房企座次与去年同比发生了调转。
保利发展在保利和颂、保利天瑞两个项目的带动之下，2024年1-3月以67.01亿元权益金额、83.93亿元全口径金额、81.23亿元流量金额、19.59万㎡流量面积横扫四榜冠军。可以说，保利多项网签成交核心指标第一，在TOP10房企中保持遥遥领先的优势。
同时，在多个区域保利项目夺得区域销冠，尤其是在中心区的主战场天河区，其强劲表现也为整体业绩的领跑奠定扎实基础。包括云镜、员村项目、天瑞、天汇、翔龙天汇多个主城区网红盘销售表现亮眼。来自贝壳的3月中的实时成交数据显示，保利夺得多区销售榜单冠军，其中天河区销冠为保利天汇；番禺销冠为保利悦公馆；荔湾销冠为保利和颂；白云销冠为保利云境；黄埔销冠为保利翔龙天汇。在业界人士看来，在一季度结束后，延续当前的市场冲刺动能，保利有望继续保持二季度销售榜单冠军位置。
在广州大本营的突出表现，也印证了保利在当下市场的品牌力与产品力。而从全行业层面看，保利也维持引领优势。根据中指研究院4月1日发布的数据，1-3月，TOP100房企销售总额为8978.3亿元，同比下降但降幅较上月收窄。TOP100房企权益销售额为6249.6亿元，权益销售面积为3615.3万平方米。其中，销售额排名前五的房企为：保利发展、中海地产、万科、绿城中国和华润置地，销售额分别为629亿元、602亿元、579.7亿元、532.1亿元和507.3亿元。中指分析观点认为，多数房企正从唯“销售金额论”转向高质量发展，提升签约回款率，以优质项目修复毛利率。
楼市真相：三大趋势印证买家心态变化
凤凰网房产留意到，在买方市场中，价格变化是如今广州楼市十分显著的特征，部分楼盘降价促销以推动成交回升。但另一方面，多个热销中高端项目的业绩却又证明，价格并不是决定成交的决定性因素，产品力与区域价值依然为更多购房者所看重。
例如3月在白云新城首次开盘的保利·云境成交超200套，货值超6亿元，成为今年白云区楼市以来的大热点。而缺货已久的珠江新城概念楼盘保利华创·都荟天珺，3月刚入市就获得50套销售佳绩，其9-13万元/平方米的价格获得有力支撑，成交达10亿元。
保利·天瑞实景图
位于天河的保利·天瑞则延续去年开售以来热度，从首次开盘时8万多均价，到如今超越9字头，价格持续走强的情况下仍获得理想成交，其新中式产品标签跑赢了广州市场的新中式人居赛道。在当前的改善型置业为主的市场中，改善型买家心理在选房更侧重优中选优，而非廉价优先。此外，由于越来越多买家会关注到到项目成交后的交付力，国企开发项目也因此获得更多的买家青睐。
保利·天瑞实景图
在售楼盘的来访量上也有明显回升，显示市场观望被打破，买家心态也更加积极。广州中原研究发展部报告显示，3月广州二手房成交9373套，环比增长93%，中原分析观点认为，随着积压的购房需求逐步释放，新增上门客户数量及带看量明显上涨，二手房市场基本面向好。
而在成交结构上，也有不少变化：一手转热也带动二手回暖，而回归中心区置业的趋势依然，郊区置业趋冷也导致相关区域房价呈现下行走势。公寓类产品尽管在限购解除后其劣势更为明显，但以保利琶洲四季为代表的保利公寓个盘走出一波热销抢购的行情，也算是引领了广州市场的一大神奇。其在区内极具性价比的价格以及大平层宜居户型，受到市场火热追捧。这充分证明了能够提供较好居住品质，又在价格上又吸引力的公寓产品，依然可以通杀市场。
总体来看，心态更积极、重视居住品质、聚焦中心区，成为当下广州楼市买家的置业心态特征。
后劲十足：产品力价值凸显 加速成交转化
在内卷加剧的市场中，更好了解购房者需求，把握市场动向作出应对的房企，才能实现突围。深耕广州大本营，保利发展一级平台公司广东保利的表现令人瞩目。2023年，广东保利实现权益销售金额399.1亿元，同比上升6.9%，权益销售面积96.0万㎡，市场占有率为12.7%。在业界看来，广州市场已成为保利地产全国各区域销售贡献率中的“大金蛋”。2024年，广东保利正进一步夯实在广州房地产市场的领先地位。
得益于央企品牌开发实力，保利的产品力价值也得到市场充分认可。除目前在售的员村项目等中心区热销盘外，保利发展此前的土储布局也为2024年市场主导态势提供了强大的支撑。2023年广东保利投入近200亿元拿下广州7宗宅地，涵盖荔湾、海珠、番禺、天河、白云、黄埔、花都等区域。而这些全新项目将在今年陆续亮相，广州市场带来全新住宅产品体系选择。
2024年广东保利进一步夯实在广州楼市领先地位
2024年是保利的产品品质年，集团正在夯实核心竞争力上进一步发力。在产品力锻造上，保利以“新人文社区”产品理念和“天悦人和”产品服务体系，涵盖3大住宅产品系列、3大服务场景、12款产品美学，为新时代的美好生活提供整套生活方案和系列生活体验。值得一提的是，“天、悦、和”三大产品系，遵循“人文主义”产品法则，天字系追求极致美学，有独特的资源禀赋和资源优势；悦字系追求东方美学，既讲究东方意境，也蕴含属地文化特色；和字系追求生活美学，生活所需一应俱全，体贴入微。
而广东保利也围绕 “天悦和”产品品牌体系，继续推进产品与品牌的深化迭代。通过优质产品、服务场景、产品内核的全方位体验，确保巩固保利在广州市场的领先优势。2024年保利华创·都荟天珺、保利·燕语堂悦、保利·花廷琅悦、保利·滨江和著等新作集体亮相广州，以全新的“天、悦、和”产品系与服务体验，为城市发展、生活空间带来更多的美好想象。
广东保利在广州开发楼盘呈现全面绽放态势
作为“天字系”今年的开篇新作，天河员村一横路地块上项目——保利华创·都荟天珺，是保利“天字系”产品力的最新样本。项目被广州三大黄金CBD包围圈，左手珠江新城、右手金融城，与琶洲隔江相望，“天字系”从此正式入驻珠江新城东区。主打157㎡-257㎡四房户型，实现从造房、造园到造生活的产品迭代。
保利华创·都荟天珺示意图
全新“悦字系”则有保利重回海珠西的力作——保利·燕语堂悦，以改善产品内核基因融合在地文化创新，拟推出90㎡-125㎡中式超高层产品。在早年以保利红棉、保利花园成就海珠西板块经典之后，保利·燕语堂悦焕新了当下生活诉求，以时代观重新审视传统人居，承袭东方古典神韵，将传统的优雅韵味与现代时尚元素结合，为买家提供了理想之选。
保利·燕语堂悦效果图
而代表“和字系”出品的保利·滨江和著，则突出了珠江滨水人居的标签，更侧重新人文社区的打造。以一线珠江视野为延长线，联结万博CBD、珠江新城、广州塔等地标元素，构建不同场景激活人文价值与温度。其半围合式楼栋布局，兼顾通风、采光和景观的“均好性”，而主力户型为建面86㎡-142㎡江景美宅，户户朝南，结合LDK客餐一体宽厅复合化、套房主卧小家化，百变空间个性化的设计，致力提升舒适生活体验。目前，项目样板间已正式对外开放。
保利·滨江和著实拍图
保利滨江和著样板间实景图
保利滨江和著样板间实景图
保利滨江和著样板间实景图
在多年深耕广州城市发展历程中，保利对于城市发展脉络与居住升级的深刻领悟，也确保其在产品力打造的过程中能紧紧扣住市场买家的痛点与痒点，在产品力价值凸显之时，也有助于加速成交转化。在近期亿翰智库发布的“2024中国地产企业综合实力TOP10”榜单，保利位居TOP1，也是其连续多年位列该榜单首位、2024年中国房企稳健经营十强TOP1。其品牌与产品实力充分展现。体现在当前拼产品综合硬实力的广州市场中，广东保利以突出的高品质人居新作为业绩冲刺与领跑带来十足后劲，也就不足为奇了。