关注这个问题，是因为最近有两条信息意外抖落。
一条是保利发展突然在4月12日宣布，鉴于近期无继续在境外发行债券的计划，公司将在已聘请的三家国际信评机构中保留一家，以反映公司的信用状况。
此前的4月11日，穆迪已撤销保利发展“Baa2”的发行人评级和其子公司恒利香港“Baa3”的发行人评级。
在撤销之前，这俩的展望评级都是“负面”。
另一条也与国际信评有关。
也是4月12日，标普将龙湖集团的长期发行人信用评级从“BBB-”调至“BB+”，高级无抵押票据的长期发行评级从“BB+”，调至“BB”。
这两年国际信评机构下调国内房企评级，大伙已经见怪不怪，去年10月，穆迪把浓眉大眼的保利发展、华润置地、中海宏洋、深业集团、越秀地产、绿城中国等6家央国企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，主要理由也是“熟口熟面”，千篇一律——
中国房地产行业疲软及复苏的不确定性，未来一两年某某房企的合同销售额将有所下降……
问题来了。
房企转型势在必行，如果被评企业的盈利结构中，房地产开发业务已不再是大头，不再是销售主导的房企，国际信评机构应该怎么办？
以龙湖集团为例。2023年，在这家房企的身上，有一个根本性的变化，那就是它的经营性业务的利润贡献超出了房地产开发业务，占当年龙湖集团净利润6成以上。
对于行业而言，这个变化来得有些突然；但对于龙湖自己来说，却是意料之中。
很早以前，龙湖就开始拓展自身的业务围栏，从商业投资的天街及星悦荟，到长租公寓的冠寓，从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，开发、运营、服务三大业务板块相互助力与扶持。
到了2023年，龙湖的业务模式已完全不同于传统房企：房地产开发这个“老大哥”贡献了最多的营收，但做经营性业务的4个“小弟”也都很争气，赚钱能力后来居上，5个航道都实现了正向经营性现金流的“自循环”。如果说房企要转型，苗头认为龙湖集团已经提前打样。
2023年，龙湖集团净利润为128.5亿，是5家净利润上百亿规模的内房股之一，而经营性业务的利润贡献达到60%，这个比例目前没有一家内地房企能够超越。
近130亿的运营业务收入，毛利率达到惊人的75.9%，龙湖商业居功至伟，已开业城市20个，累计开业运营的购物中心88座。长租公寓及产城业务方面，作为基本盘的龙湖冠寓，目前已开业12.3万间。
另一个百亿级的创收，来自龙湖的物业品牌龙湖智创生活以及龙湖的代建品牌龙湖龙智造。这一块，去年营收近120亿，毛利率也很高，为31%。
然而，国际信评机构似乎对龙湖集团盈利结构的改变和业务组合的高含金量视而不见。这些评级机构目前仍使用传统开发商的EBITDA指标。在这个指标体系下，房地产开发业务的利润，要加回较大的土地增值税数据，来计算EBITDA，而占比高达6成的经营性业务的利润并不受土增税影响。
也就是说，同样都是100亿净利润，龙湖集团由于经营性业务利润占比过高，它的EBITDA会因此变得较低——利润结构越优化，评级指标越差，这找谁说理去？
国际信评机构不管，它们调整企业评级，主要还是盯着这个EBITDA，只要房地产开发业务营收下降——尽管这种下降是这一行业回归真实需求的必然结果和题中之义，它们就会在EBITDA相关评级指标项上给出“差评”。
这对龙湖集团来说，很“吃亏”，要知道经营性业务的利润属于可持续性的、不受房地产销售周期影响的收入，具有高度的确定性与可预见性，可以帮助企业抵御风浪，穿越周期。
2024年，龙湖商业将启程“百mall时代”，全年预计新开 14个全新商场，累计运营商场将超过100个。这些优质的投资性物业，不仅创造可观租金，而且也帮助龙湖获得更多的银行融资支持。自2024年一季度以来，龙湖集团已新增经营性物业贷超180亿，其中存量项目实现增额超120亿。
根据龙湖集团管理层在2023年业绩会上的发言，未来龙湖商业还有1000亿规模的经营贷空间可以挖掘。
在“碧恒万融”时代落下帷幕之后，取而代之的“中华招保龙”5大巨头当中，仅龙湖集团、华润置地两家取得了房地产开发业务和经营性业务的“并蒂花开”。后者并表的华润万象生活去年净利润仅29.29亿，占华润置地313.65亿净利润不足10%。
高歌猛进的房地产开发“三高”模式正在进入尾声，赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的时代，更需要的是财务自律、管理精细与转型决心。
如果国际信评机构无视这个趋势，继续沿用旧的已经过时了的评级模型，继续套用传统房企的评级标准，继续采取“无差别扫射”，那么，这样的评级报告还有多大的实际指导意义和参考价值？
更何况在政府的大力支持下，优秀的中国房企早已不需要评级背书，去做海外融资了。